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Servitudes, Droit de Propriété, Contentieux locatif, Ventes Immobilières, autant de questions spécifiques à aborder avec clarté

Ce qu’il faut savoir sur la servitude légale de passage

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Une servitude est une charge supportée par un fonds dit servant, au bénéfice d’un autre fonds dit dominant.

Elle suppose l’existence de deux biens immobiliers appartenant à deux propriétaires différents : elle est ainsi attachée au fonds qu’elle grève et est l’accessoire du droit de propriété de celui auquel elle profite.

Selon les cas, ces charges revêtent divers caractères permettant de déterminer leur nature mais aussi leur mode d’acquisition.

Ainsi, la servitude de passage est apparente du fait du chemin qui la matérialise, au contraire de celle de canalisation sous-terraine ; la servitude d’écoulement des eaux pluviales est continue, à l’inverse de celle de puisage.

De toutes, la plus connue est sans doute la servitude légale en cas d’enclave qui est constituée par un droit de passage sur le terrain d’autrui.

Je vous propose de nous intéresser à cette dernière dans l’analyse qui suit.

 

  • Quand cette charge est-elle créée ?

Selon l’article 682 du Code Civil, « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner».

La création d’une servitude quelle qu’elle soit, ne porte pas atteinte au droit de propriété : elle donne cependant naissance à des sujétions qui s’imposent au propriétaire du fonds grevé.

Comme on l’aura compris, la charge sera créée en l’espèce pour désenclaver une parcelle et aménager un droit de passage.

Lorsqu’un terrain est dépourvu d’accès à la voie publique ou doté d’un accès insuffisant, il est dit enclavé.

La Cour de Cassation a eu l’occasion de préciser que pour déterminer l’état d’enclave d’un fonds, le juge doit rechercher si les voies qui permettraient sa desserte, même privées, sont ouvertes au public.

Cass. Civ 3ème 13 mai 2009 Pourvoi 08-14640

 

Dans cette hypothèse, le propriétaire pourra alors réclamer sur le/ les fonds voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fond.

La servitude pourra cependant être créée de deux façons :

– soit les parties s’entendent amiablement sur le droit de passage, elles concluront un accord précisant l’assiette et l’indemnisation,

– soit il existe un désaccord total ou partiel, le propriétaire du fonds enclavé devra alors saisir le Tribunal de Grande Instance du lieu de l’immeuble aux fins de fixation judiciaire des modalités de la charge.

 

  • Quelles sont les obligations du bénéficiaire du droit de passage ?

Si l’état d’enclave entraîne l’existence de plein droit de la servitude, il ne permet pas au propriétaire du fonds dominant d’user du fonds servant selon son bon vouloir.

Le passage est encadré par certaines modalités d’exercice et accompagné d’une contrepartie financière.

Selon les dispositions de l’article 683 du Code Civil, le tracé du passage, c’est-à-dire l’assiette, doit concilier deux critères : celui du chemin le plus court entre le terrain enclavé et la voie publique, et celui du chemin le moins dommageable pour le/ les propriétaires du/des fonds servants.

Pour autant, l’accord des parties sur ce point doit prendre en considération les constructions et la topographie des lieux pour se déterminer ainsi que les nécessités de circulation.

 

De plus, le propriétaire du fonds servant peut solliciter la modification de l’assiette de la servitude pour des raisons de commodité, sous réserve de supporter les frais d’implantation afférents à la nouvelle assiette.

Cass. Civ 3ème 27 octobre 1993 Pourvoi 91-17024

 

Mais d’ordinaire, il appartient au propriétaire du fonds enclavé d’indemniser son voisin des dommages qu’il subit par le passage, à savoir le bruit ou la détérioration du chemin, doivent faire l’objet d’une indemnisation.

La servitude peut donc donner lieu au paiement d’une indemnité dont l’action est prescriptible.

Qu’elle soit versée sous forme de capital ou d’annualités, la somme convenue entre les parties ou fixée judiciairement doit être proportionnée aux dommages occasionnés.

 

  • La servitude passage légale peut-elle disparaître ?

La servitude n’est pas perpétuelle et peut s’éteindre de diverses façons.

– La première situation concerne évidemment la disparition de l’état d’enclave par la création d’une desserte suffisante sur la voie publique.

Cette évolution peut ressortir de l’implantation d’une route suite à la construction d’un ensemble immobilier ou à l’expansion de la commune ou des modifications du PLU.

La servitude perd alors l’utilité à l’origine de sa création et disparaît.

 

– Il en va de même dans la deuxième situation provenant de la réunion des deux propriétés concernées (article 705 du Code Civil).

Les deux fonds se confondent alors entre les mains d’un même propriétaire.

 

– La troisième situation s’applique à l’impossibilité d’usage de la servitude (article 703 du Code Civil ).

Elle résulte alors de modifications dans l’état matériel des lieux ou d’un phénomène naturel.

 

Pour autant, comme le souligne l’article 704 du Code Civil, les servitudes « revivent si les choses sont rétablies de manière qu’on puisse en user ».

L’empêchement qui rend l’usage du droit de passage impossible, ne sera alors que provisoire.

En dehors de ces cas, il es important de préciser que ni le non usage du passage pendant 30 ans, ni l’abandon par le bénéficiaire n’éteignent pas la servitude légale.

Cass. Civ 3ème 11 février 1975 Pourvoi 73-13974

Cass. Civ 3ème 27 mars 1991 Pourvoi 89-16443

 

Renouvellement du bail d’habitation et réévaluation du loyer

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Le 08/05/11

La Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a précédemment été évoquée dans ces pages au sujet du dépôt de garantie à la charge du preneur dans les baux d’habitation.

 

Un article précédente avait permis de présenter le rôle de la commission départementale de conciliation et des juridictions civiles dans le règlement des litiges entre bailleur et preneur.

Elles interviennent également lorsqu’à l’approche du terme du contrat, le bailleur souhaite augmenter le loyer et présente à cet effet à son preneur une offre de renouvellement.

 

Si le bailleur ne peut refuser de renouveler le bail que pour des motifs précis tels que la vente ou l’habitation, il peut procéder à la réévaluation du loyer dans certaines conditions que je vous propose de développer ici.

 

L’offre de renouvellement de bail avec revalorisation du loyer :

Au terme de l’article 17 C de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le renouvellement du bail et/ou sa reconduction tacite n’entraîne pas la réévaluation du loyer.

 

Le bailleur peut cependant procéder à un réajustement si :

– le loyer est manifestement sous-évalué,

– une offre de réévaluation est présentée au preneur au moins six mois avant la fin du contrat.

 

Le première condition impose au propriétaire du logement loué de justifier non pas que le loyer appliqué est inadéquate, mais qu’il ne correspond pas à la valeur locative.

Cette sous-évaluation manifeste est un préalable à toute proposition de réévaluation de loyer.

Cass. Civ. 3e 1er mars 1995 Pourvoi 92-16919

 

La seconde condition nécessite du bailleur qu’il fasse part à son locataire de sa proposition de renouvellement avec réévaluation dans le délai imparti par lettre recommandée AR ou signifié par acte d’huissier.

Selon les prescriptions légales obligatoires, cette offre doit contenir :

– 3 ou 6 (selon la commune) références de loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables permettant de déterminer le nouveau loyer,

– les dispositions intégrales de l’article 17c de la loi du 6 juillet 1989.

 

A défaut de respect de ces dispositions, la nullité de l’offre est encourue sous réserve de justifier d’un grief résultant du défaut de mention en application de l‘article 114 du Code de Procédure Civile .

Cass . Civ. 3e 22 mars 1995 Pourvoi 93-18111

 

L’intervention de la Commission de Conciliation des Loyers :

A réception de l’offre de renouvellement, le preneur dispose d’un délai de 4 mois pour faire connaître sa réponse.

 

Selon sa position, plusieurs situations se présentent alors :

Si le preneur accepte, la hausse sera étalée sur 3 ou 6 ans en fonction de son importance, à savoir inférieur ou supérieure à 10 %.

S’il refuse ou s’abstient de répondre dans ce délai, la Commission Départementale de Conciliation devra être saisie afin de dépasser l’opposition expresse ou tacite du preneur.

 

En effet, l’article 20 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise qu’ « Il est créé auprès du représentant de l’Etat dans chaque département une commission départementale de conciliation composée de représentants d’organisations de bailleurs et d’organisations de locataires en nombre égal, dont la compétence porte sur les litiges résultant de l’application des dispositions de l’article 17 de la présente loi et des articles 30 et 31 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée« .

L’un et l’autre des parties peuvent saisir la Commission par courrier recommandé AR aux fins de convocation.

 

Le législateur a imposé ce préalable de conciliation avant toute saisine du juge du fond dans un soucis de règlement amiable des litiges locatifs.

 

Ainsi, la Cour de Cassation a eu l’occasion de préciser que le juge ne peut être valablement saisi d’une demande en fixation de loyer avant que le délai de deux mois imparti à la commission pour se prononcer soit écoulé.

Cass. Civ. 3ème 13 décembre 2006 Pourvoi 05-20761

 

Cependant la commission n’a qu’un rôle consultatif : elle rend des avis dénués de l’autorité de la chose jugée dans les deux mois suivant sa saisine (sauf retard).

Pour autant, l’inobservation de ce délai entre la saisine de la Commission et celle du Tribunal constitue une fin de non-recevoir en application des dispositions de l’article 122 du Code de Procédure Civile.

Ce manquement ne peut donc être régularisé ultérieurement.

 

La saisine du Tribunal d’Instance :

Si les parties se concilient, la Commission en prendra acte et entérinera les modalités de l’accord intervenu.

À défaut, elle rendra un avis concernant tant la sous-évaluation que le montant du nouveau loyer.

 

L’échec d’une éventuelle conciliation contraint alors le bailleur à saisir le juge d’instance pour fixation du loyer.

Ce dernier doit faire preuve de réactivité et de vigilance car la saisine du Tribunal, c’est-à-dire la remise de l’assignation au secrétariat-greffe, doit intervenir avant le terme du bail.

 

Dans le cas contraire, le contrat de location sera reconduit aux conditions antérieures de loyer.

 

Le juge ainsi saisi doit statuer sur la sous-évaluation manifeste du loyer, et dans la positive, fixer le nouveau loyer.

 

Bien que le formalisme procédural soit strictement encadré, les autres éléments du litige sont laissés à l’appréciation des juges du fond.

Ils peuvent donc minorer le loyer de renouvellement lorsque l’appartement longtemps sous l’empire de la loi de 1948, est occupé par le même locataire depuis plus de 50 ans et qu’il n’est relevé aucun de travaux particuliers d’amélioration des locaux, en considérant que le bailleur n’a subi aucune perte de loyer du fait d’une occupation continue.

Cour d’appel de Paris 6e ch. B 12 mars 2009 n° 07/17664

 

Au terme du bail, un nouveau contrat prendra effet pour une durée égale au précédent et aux mêmes conditions.

 

 

A noter, qu’il existe, cependant, des exceptions réglementaires à la procédure précitée tel que le décret de blocage des loyers parisiens.

Ainsi, dans les communes concernées, la majoration ne peut dépasser la plus élevée de deux limites, à savoir :

– la moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément à l’article 17 c et le loyer à la date du renouvellement ;

– une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, dans le cas où le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, depuis le dernier renouvellement ou la dernière reconduction tacite du contrat ou, si le contrat n’a été ni renouvelé ni reconduit, depuis sa date d’effet.

Ce décret de blocage ne s’applique dès lors qu’aux baux renouvelés dans les douze mois suivant la date de son entrée en vigueur : il produit ses effets durant tout le bail.

Décret n° 2010-946 du 25 août 2010

 

La clause exonératoire de garantie des vices cachés dans les ventes immobilières

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Le 10/01/11

La garantie des vices cachés est une promesse de fiabilité qui engage le vendeur et protège l’acquéreur dans le cadre de ventes de toutes natures.

La chose, objet du contrat, se doit d’être exempte de tout vice la rendant impropre à l’usage auquel on la destine.

C’est ainsi que la présence de vices cachés doit être distinguée de l’absence de conformité du bien :

 – l’une relevant d’une analyse objective se rapportant à la destination et à l’usage normal de la chose,

– l’autre ressortant d’un critère subjectif consécutif à l’accord entre les parties sur une ou plusieurs caractéristiques de la chose.

Par ailleurs, l’absence de conformité de la chose livrée se résout en dommages et intérêts alors que les conséquences de la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés sont toutes autres.

 En effet, à défaut de respecter son obligation légale, le vendeur sera tenu responsable des défectuosités et devra au choix de l’acquéreur :

 – reprendre le bien et en restituer le prix,

– ou supporter une diminution du prix.

Au terme des articles 1641 et suivants du Code Civil , chaque vendeur doit donc garantir :

– Les défauts propres du bien vendu,

– Qui étaient cachés ou non apparents au moment de la vente et antérieurs à celle-ci,

– Diminuant tellement son usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise si il en avait eu connaissance.

Cependant, l’acquéreur peut se heurter à une dérogation de ces dispositions qui ne sont pas d’ordre public.

Tel est le cas dans de nombreuses ventes immobilières où le vendeur peut insérer dans l’acte de cession une clause de non-garantie.

Au terme de cette stipulation, l’acquéreur accepte de prendre le bien vendu dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison de ses vices mêmes cachés.

Mais dans de telles circonstances, l’article 1643 du Code Civil ne décharge pas entièrement de sa responsabilité le vendeur qui reste tenu des vices qu’il connaissait avant la vente.

Dans un arrêt du 21 mars 2001, la Cour de Cassation a donc eu l’occasion de préciser que l’existence de vices cachés doit être retenue et la clause de non-garantie écartée lorsque le vendeur avait été de mauvaise foi en n’avertissant pas les acquéreurs du vice affectant la chose.

Cass Civ 3ème 21 mars 2001 Pourvoi n° 99-13017

Dans un arrêt plus récent de 2009, la haute cour rappelle que le bénéfice d’une clause élusive de la garantie des vices cachés est réservé au vendeur de bonne foi.

Cass Civ. 3e, 16 déc. 2009 Pourvoi n° 09-10.540

Mais encore faut-il prouver la mauvaise foi quand la bonne foi est toujours présumée…

Afin de déterminer si le vendeur avait eu connaissance du vice lors de la cession, une mesure d’expertise peut être sollicitée conformément à une jurisprudence du 11 mars 2003.

Cass Civ 3ème 11 mars 2003 Pourvoi n°01-12152

Le vendeur ne sera alors tenu à la garantie du bien que s’il est démontré qu’il avait connaissance des vices cachés au jour de la vente.

Cette action devra être intentée dans un délai de deux ans à compter de l’entrée en jouissance sous peine de prescription.

 

Ce qu’il faut savoir sur le dépôt de garantie des logements privés non meublés

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Le 20/12/10

Les Baux d’habitation des logements privés non meublés sont encadrés par la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précisant les droits et obligations respectifs du preneur et du bailleur.

Au terme de son article 22, cette législation évoque la possibilité d’instaurer le versement d’un dépôt de garantie* à la charge du preneur* dans le contrat de location.

Cette consignation est un moyen pour le bailleur de se prémunir contre d’éventuels défauts de paiement ou toute autre inexécution de ses obligations par le locataire, au même titre que le cautionnement ou l’assurance garantissant les risques locatifs.

 Je vous propose d’évoquer de ce qu’il faut savoir sur le dépôt de garantie à travers cette synthèse.

Qu’est-ce que le dépôt de garantie ? 

Comme son nom l’indique, cette somme d’argent doit être déposée entre les mains du bailleur ou son mandataire aux fins de garantir le règlement des loyers, charges, frais éventuels de remise en état du logement et accessoires.

Ce dépôt n’est pas une avance sur loyer et ne doit pas se substituer au règlement de celui-ci car le preneur manquerait alors à ses obligations contractuelles.

Le bailleur peut donc imposer cette consignation à son locataire ou l’en dispenser, tout comme il choisit les modalités de règlement du loyer.

Mais si le bail stipule que le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois, aucun dépôt de garantie ne sera exigible.

Quel est le montant du dépôt ?

Conformément à la législation en vigueur depuis le 25 mars 2009, le dépôt de garantie «ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal ».

Ce montant est fixé de manière intangible pour toute la durée du bail et ses renouvellements.

Il ne peut donc souffrir aucune révision, à l’inverse des garanties prévues dans les baux commerciaux et professionnels prévoyant souvent une réévaluation annuelle ou triennale.

Quand le dépôt doit-il être versé et restitué ? 

Le dépôt de garantie est versé au bailleur ou son mandataire au moment de la signature du bail. A la fin du bail, il doit être restitué au preneur dans un délai de 2 mois à compter de la remise des clés.

Il est intéressant de noter que le dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire durant le bail.

Cependant, il produit des intérêts au taux légal, soit 0,65 % pour l’année 2010, à défaut de restitution à l’expiration du délai de deux mois précité.

La Cour de Cassation a eu l’occasion de préciser dans un arrêt du 8 décembre 2009 qu’«aucune disposition légale ne fait obligation au bailleur de justifier dans ce délai de deux mois des sommes qu’il entend déduire du montant du dépôt de garantie ».

Cass Civ 3ème 8 décembre 2009 Pourvoi n° 08-20340 

 Quelles sommes peuvent être imputées sur le dépôt de garantie ?

C’est évidemment la question de la restitution du dépôt de garantie qui nous amène à évoquer l’arrêté de compte entre les parties au contrat.

En effet, le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie une certaine somme en compensation de l’inexécution par le preneur de ses obligations.

Outre le règlement des loyers et charges, l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 rappelle que le preneur :

– répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

 – prend à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’état des lieux dressé contradictoirement le jour de la sortie permettra de déterminer les dégradations ayant pour origine soit l’usure normale du logement, soit le défaut de diligences du preneur.

Suite à la remise des clés, un arrêté de compte sera établi pour déterminer les sommes restant dues au propriétaire telles que la régularisation des loyers et des charges dus ou les frais de remise en état imputables au locataire.

Il faut cependant préciser qu’il appartient au bailleur de communiquer au preneur les justificatifs pour procéder aux déductions liés aux travaux de remise en état.

 Selon la Cour de Cassation, le bailleur n’a pas à présenter de factures car son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives.

Cass Civ 3ème 3 avril 2001 pourvoi n° 99-13668 

Cass Civ 3ème 2 octobre 2007 pourvoi n°06-18142 

Cependant, il doit justifier les sommes qu’il entend conserver, notamment par des devis professionnels ayant même force probatoire que les factures.

Que faire en cas de litige ? 

Il n’est pas rare que des difficultés surviennent entre bailleurs et preneurs lors de la restitution du dépôt de garantie ou de l’arrêté des comptes.

Afin de régler leurs litiges, l’une ou l’autre des parties peut alors saisir :

– soit la commission départementale de conciliation,

– soit la juridiction civile du lieu où est situé le logement.

En application de l’article R231-4 du Code de l’Organisation Judiciaire, c’est la juridiction de proximité qui sera compétente pour connaître, en dernier ressort, jusqu’à la valeur de 4 000 euros, des actions relatives à la restitution du dépôt de garantie.

* dépôt de garantie : il est souvent appelé caution. Mais la caution désigne la personne qui s’engage à garantir l’exécution d’un contrat par l’une des parties au profit de l’autre.

* preneur : synonyme de locataire.