La clause exonératoire de garantie des vices cachés dans les ventes immobilières

Le 10/01/11

La garantie des vices cachés est une promesse de fiabilité qui engage le vendeur et protège l’acquéreur dans le cadre de ventes de toutes natures.

La chose, objet du contrat, se doit d’être exempte de tout vice la rendant impropre à l’usage auquel on la destine.

C’est ainsi que la présence de vices cachés doit être distinguée de l’absence de conformité du bien :

 – l’une relevant d’une analyse objective se rapportant à la destination et à l’usage normal de la chose,

– l’autre ressortant d’un critère subjectif consécutif à l’accord entre les parties sur une ou plusieurs caractéristiques de la chose.

Par ailleurs, l’absence de conformité de la chose livrée se résout en dommages et intérêts alors que les conséquences de la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés sont toutes autres.

 En effet, à défaut de respecter son obligation légale, le vendeur sera tenu responsable des défectuosités et devra au choix de l’acquéreur :

 – reprendre le bien et en restituer le prix,

– ou supporter une diminution du prix.

Au terme des articles 1641 et suivants du Code Civil , chaque vendeur doit donc garantir :

– Les défauts propres du bien vendu,

– Qui étaient cachés ou non apparents au moment de la vente et antérieurs à celle-ci,

– Diminuant tellement son usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise si il en avait eu connaissance.

Cependant, l’acquéreur peut se heurter à une dérogation de ces dispositions qui ne sont pas d’ordre public.

Tel est le cas dans de nombreuses ventes immobilières où le vendeur peut insérer dans l’acte de cession une clause de non-garantie.

Au terme de cette stipulation, l’acquéreur accepte de prendre le bien vendu dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison de ses vices mêmes cachés.

Mais dans de telles circonstances, l’article 1643 du Code Civil ne décharge pas entièrement de sa responsabilité le vendeur qui reste tenu des vices qu’il connaissait avant la vente.

Dans un arrêt du 21 mars 2001, la Cour de Cassation a donc eu l’occasion de préciser que l’existence de vices cachés doit être retenue et la clause de non-garantie écartée lorsque le vendeur avait été de mauvaise foi en n’avertissant pas les acquéreurs du vice affectant la chose.

Cass Civ 3ème 21 mars 2001 Pourvoi n° 99-13017

Dans un arrêt plus récent de 2009, la haute cour rappelle que le bénéfice d’une clause élusive de la garantie des vices cachés est réservé au vendeur de bonne foi.

Cass Civ. 3e, 16 déc. 2009 Pourvoi n° 09-10.540

Mais encore faut-il prouver la mauvaise foi quand la bonne foi est toujours présumée…

Afin de déterminer si le vendeur avait eu connaissance du vice lors de la cession, une mesure d’expertise peut être sollicitée conformément à une jurisprudence du 11 mars 2003.

Cass Civ 3ème 11 mars 2003 Pourvoi n°01-12152

Le vendeur ne sera alors tenu à la garantie du bien que s’il est démontré qu’il avait connaissance des vices cachés au jour de la vente.

Cette action devra être intentée dans un délai de deux ans à compter de l’entrée en jouissance sous peine de prescription.

 

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