Ce qu’il faut savoir sur les troubles anormaux de voisinage

Comme indiqué précédemment, la loi n° 2019-222, 23 mars 2019, de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice a engagé une grande évolution touchant le droit de l famille, le droit pénal mais également la procédure civile.

Cette législation prévoit notamment l’instauration d’une tentative de résolution amiable obligatoire pour certains litiges  avant toute saisine du juge.

Selon l’article 3 du texte de réforme :

« Lorsque la demande tend au paiement d’une somme n’excédant pas un certain montant ou est relative à un conflit de voisinage, la saisine du tribunal de grande instance doit, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation, telle que définie à l’article 21 de la loi n° 95-125 du 8 février 1995 relative à l’organisation des juridictions et à la procédure civile, pénale et administrative, ou d’une tentative de procédure participative, sauf :
1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime, notamment l’indisponibilité de conciliateurs de justice dans un délai raisonnable ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation« .

Ces dispositions ne rentreront en application qu’au 1er janvier 2020.

Mais à cette date, elles auront un impact considérable sur le contentieux de proximité en favorisant l’instauration d’un dialogue pouvant aboutir au règlement amiable du litige.

Les troubles anormaux de voisinage, objet de crispations et de pesantes tensions, sont directement concernés par cette réforme.

  • Le fondement de la responsabilité

La proximité de plusieurs habitations a des conséquences directes sur le cadre de vie et l’environnement immédiat de tout un chacun.

Vue, bruit, odeur sont autant d’inconvénient au voisinage que l’isolement ne connait pas.

Si, dans certaines situations, ils sont raisonnables et bien ordinaires, dans d’autres ils sont indésirables et singulièrement préjudiciables.

Ils portent alors atteinte à la tranquillité sans malveillance et deviennent des troubles anormaux de voisinage engageant la responsabilité de leur auteur à l’égard de ceux qui en sont les victimes.

Le Code Civil ne contient aucune disposition concernant les troubles de voisinage puisque la jurisprudence est à l’origine de ce concept juridique.

C’est ainsi que la Cour de Cassation a développé un régime de responsabilité particulier et affirmé le principe général du droit selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

  • Les conditions de la responsabilité 

La responsabilité est tout d’abord lié au caractère anormal des désagréments de la proximité entre voisin, qu’elle soi directe ou non.

Les nuisances, même en l’absence de toute infraction aux règlements administratifs, doivent dépasser un seuil de tolérance habituellement admis.

Par ailleurs, le trouble causé au voisin doit s’inscrire dans la continuité et la régularité éclipsant ainsi tous débordements exceptionnels.

L’appréciation de l’anormalité est ensuite directement liée au préjudice que l’excès va faire naitre par un rapport causalité directe et immédiate.

La responsabilité repose sur la seule preuve du dommage anormal subi, sans qu’il soit nécessaire de caractériser et de prouver l’existence une faute.

Cass. Civ. 3ème 30 juin 1998 Pourvoi n°96-13039

 

Cependant il existe des exceptions qui vont exonérer le voisin perturbateur tel que le comportement fautif de la victime.

L’article L112-16 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit également que « les dommages causés aux occupants d’un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales ou aéronautiques, n’entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé à ces nuisances a été demandé ou l’acte authentique constatant l’aliénation ou la prise de bail établi postérieurement à l’existence des activités les occasionnant dès lors que ces activités s’exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu’elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions ».

La responsabilité n’a donc pas raison de la vigilance de celui qui acquière un bien en connaissance de la situation susceptible d’être à l’origine d’un trouble de voisinage.

  • Les responsables du trouble

Si les conditions précitées sont remplies, celui qui subit l’anormalité pourra demander au juge de faire cesser le trouble et/ ou de l’indemniser de son préjudice.

Un propriétaire même s’il ne réside pas sur son fonds est d’ailleurs recevable à demander qu’il soit mis fin aux troubles anormaux de voisinage provenant d’un fonds voisin.

Cass. Civ. 2ème 28 juin 1995 Pourvoi n°93-12681

 

L’action sera principalement dirigée contre le propriétaire voisin concerné apparaissant comme celui qui engage naturellement sa responsabilité.

De ce fait, l’inaction du locataire ne dégagera pas ses obligations le bailleur propriétaire bien que ce dernier n’occupe pas le bien

Cass. Civ. 3ème  17 avril 1996 Pourvoi no 94-15876

 

La Cour de Cassation a admis qu’étaient responsables de plein droit vis-à-vis des voisins victimes le propriétaire de l’immeuble auteur des nuisances et les constructeurs à l’origine de celles-ci, ces derniers ayant la qualité de voisins occasionnels des propriétaires lésés.

Cass. Civ. 3ème 22 juin 2005 Pourvoi n° 03-20068

Plus récemment,  elle a condamné l’auteur du trouble in solidum le locataire de la parcelle litigieuse, en tant que commanditaire des travaux illégaux, le nu-propriétaire de la parcelle, en tant que bailleur, ainsi que l’usufruitier, en tant que bénéficiaire des loyers et des travaux irréguliers pour sanctionner le trouble manifestement illicite résultant de la réalisation de travaux sur une parcelle classée en zone agricole,

Cass. Civ. 3ème 4 avril 2019 Pourvoi n°18-11207

 

 

Accession et prescription acquisitive : règlement des conflits de revendication de propriété

La propriété, ses nombreuses prérogatives et ses multiples attributs ont un caractère fondamental dans notre droit.

Tout ce qui s’y attache  bénéficie de ce fait d’une protection renforcée contre les atteintes qui peuvent être portées aussi bien par les personnes privées que par les personnes publiques.

Aussi, la possession d’un patrimoine foncier colore depuis longtemps nos principes juridiques  incontestablement agraires et terriblement terriens.

La Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789 affirme ainsi dans son article 17  que :

« La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ».

 

Inspiré par cette liberté fondamentale, le Code Civil de 1804 a prévu de nombreux modes d’acquisition de la propriété immobilière.

L’arrêt du 27 avril 2017 rendu par les juges de la Cour de Cassation revient sur cette thématique au travers de l’analyse  deux principes attachés au droit propriété : l’accession et la prescription.

 

  • La présomption de propriété par accession :

L’article 546 du Code Civil pose le principe suivant :

« La propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement.

Ce droit s’appelle droit d’accession ».

 

Ce droit d’accession ressort de l’union de deux biens qui se sont mêlés par l’effet du temps, que cette union soit naturelle ou artificielle.

Dans le premier cas, l’accession provient de l’incorporation d’une chose dite accessoire à une autre dite principale ou de la production de fruits par un bien au gré de la nature.

Dans le second cas, l’accession est la conséquence du fait de l’homme qui a modifié la chose initiale et lui a lié un autre élément.

Dans l’un ou l’autre cas, l’adjonction scelle le sort des deux biens : le propriétaire du fond principal sera donc  également identifié comme le propriétaire de tout ce qui lui est attaché à titre accessoire.

La Cour de Cassation relève que sauf convention contraire, l’accession opère de plein droit.

Dès lors, l’acquisition de la propriété des constructions n’est pas subordonnée à l’action du propriétaire du sol ou à celle du créancier poursuivant

Cass. Civ. 3ème  27 mars 2002 Pourvoi n° 00-18201

En conséquence de ce principe, le propriétaire d’un terrain peut acquérir la propriété des plantations, constructions et ouvrages faits par un tiers sur son sol en application de l’article 555 du Code Civil.

Cette situation doit cependant se distinguer du cas où une construction empiète sur le fond voisin et ne respecte pas les limites de propriété.

 

Cependant, l’accession ne fait naitre qu’une simple présomption de propriété en matière immobilière.

 

  • La prescription acquisitive :

A l’inverse, la prescription est un véritable mode d’acquisition de la propriété en matière immobilière « par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ».

L’article 2272 du Code Civil dispose ainsi :

« Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ».

Le jeu de la prescription acquisitive est lié à la possession d’un bien, c’est-à-dire l’exercice effectif des droits attachés à la propriété de ce bien.

Cette possession doit être utile, non équivoque, publique, paisible et continue pour se distinguer d’une location, d’un usage ponctuel  ou d’une occupation précaire et permettre d’acquérir le bien.

En fait, la prescription acquisitive n’a ni pour objet ni pour effet de priver une personne de son droit de propriété.

Mais elle confère au possesseur, sous certaines conditions, et par l’écoulement du temps, un titre de propriété correspondant à la situation de fait qui n’a pas été contestée dans un certain délai.

Cass. Civ. 3ème  17 juin 2011 Pourvoi n° 11-40014

 

La durée de l’usucapion varie selon que la possession est ou non de bonne foi et fondée sur un titre juridique.

C’est sur ces deux notions mises en concurrence que la Cour de Cassation n’a pas manqué de revenir dans une espèce où  le propriétaire a revendiqué la propriété du bief amont, des ouvrages accessoires au moulin, ainsi que de l’entier canal, des francs-bords et des vannages.

La Cour de Cassation rappelle que l’accession a une simple fonction probatoire

Elle précise ainsi  que l’article 546 du Code Civil instaure, en faveur de celui qui l’invoque, une présomption de propriété par accession qui peut être renversée par la preuve contraire résultant de la prescription.

Cass. Civ. 3ème  27 avril 2017 Pourvoi n° 16-10753

 

Dans leur jurisprudence, les juges du quai de l’Horloge précisent donc que le principe de l’accession ne prime pas sur la prescription acquisitive.

L’imposition des revenus de source française au titre des prélèvements sociaux et le règlement CEE du 14 juin 1971

L’article 4 A, alinéa 2, du Code Général des Impôt pose le principe de l’imposition des contribuables même non fiscalement domiciliés en France à raison de leurs seuls revenus de source française.

Mais le droit européen est venu s’insinuer dans ce principe du droit fiscal pour permettre d’établir un équilibre entre la protection sociale et la libre circulation.

En 2015, la Cour de Justice de l’Union Européenne s’est penché sur le sort des contributions sociales françaises sur les revenus du patrimoine.

Elle a placé le travailleur migrant dans une situation égalitaire face à un ressortissant national se trouvant dans la même situation.

Si son arrêt du 26 février 2015 est une belle illustration du rôle du droit européen dans le quotidien des ressortissants des États membres, il témoigne surtout des bénéfices qu’il apporte dans de nombreux domaines.

Celui de la fiscalité qui semblait jusqu’alors intouchable, a lui aussi été ébranlé

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2016 a donc du tiré les conséquences de la jurisprudence de la Cour en procédant à une redéfinition des mécanismes d’affectation des prélèvements sociaux pesant sur le capital.

Le 19 juillet dernier, le Conseil d’État qui a fait sienne la jurisprudence De Ruyter, a précisé les contours de l’évolution du cadre de l’imposition au titre de prélèvements sociaux des revenus de source française.

  • Le sort de la CSG ainsi que de la CRDS  et le financement de la sécurité sociale française :

En application de l’article  L 136-6 du Code de la Sécurité Sociale issue de l’article 29-I-A de la Loi  no 2012-958 du 16 août 2012, les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France sont assujetties à la contribution sociale sur les revenus du patrimoine.

Elles sont donc tenues de supporter plusieurs prélèvements sociaux tels que la contribution sociale généralisée (CSG) et la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).

En effet, l’article 29 de la loi de finances rectificative pour 2012 soumet à ces prélèvements sociaux les revenus immobiliers et plus-values immobilières de source française perçus par les personnes physiques fiscalement domiciliées hors de France.

Depuis, 2000, la nature de ces deux contributions précitées a été déterminée par la Cour de Justice des Communautés Européennes.

La Haute Juridiction considère que ces prélèvements sociaux présentent un lien direct et suffisamment pertinent avec la sécurité sociale, du fait qu’elles ont pour objet spécifique et direct de financer la sécurité sociale française ou d’apurer les déficits du régime général de sécurité sociale français.

CJCE 15 février 2000 affaire C-169/98

Elles sont donc assimilées à un règlement destiné au fonctionnement du régime de sécurité sociale français.

Aussi la question s’est-elle posée de savoir si ces prélèvements opérés sur les revenus du patrimoine de source française pouvaient conduire à un ressortissant européen à  financer même partiellement  la sécurité sociale de la FRANCE alors qu’il est affilié à la sécurité sociale d’un autre État membre ?

La Cour de Justice de l’Union Européenne a répondu que le principe de l’unicité de la législation applicable en matière de sécurité sociale qui tend à supprimer les inégalités de traitement qui, pour les personnes se déplaçant à l’intérieur de l’Union, seraient la conséquence d’un cumul partiel ou total des législations applicables, s’oppose à l’assujettissement des revenus en cause à la CSG et à la CRDS.

Elle a ainsi jugé que le règlement CEE n° 1408/71 du Conseil, du 14 juin 1971, relatif à l’application des régimes de sécurité sociale aux travailleurs salariés, aux travailleurs non salariés et aux membres de leur famille qui se déplacent à l’intérieur de la Communauté, dans sa version modifiée et mise à jour par le règlement CE n° 118/97 du Conseil, du 2 décembre 1996, tel que modifié par le règlement CE n° 1606/98 du Conseil, du 29 juin 1998, doit être interprété en ce sens que des prélèvements sur les revenus du patrimoine présentent, lorsqu’ils participent au financement des régimes obligatoires de sécurité sociale, un lien direct et pertinent avec certaines des branches de sécurité sociale énumérées à l’article 4 de ce règlement CEE n° 1408/71, et relèvent donc du champ d’application dudit règlement, alors même que ces prélèvements sont assis sur les revenus du patrimoine des personnes assujetties, indépendamment de l’exercice par ces dernières de toute activité professionnelle.

CJUE 26 février 2015 affaire 623/13

La législation européenne pose donc une interdiction de cumul qui la vocation à s’appliquer indépendamment de l’origine des revenus perçus par la personne concernée.

L’élément déterminant de son application résulte du fait qu’une personne est assurée, de manière obligatoire ou facultative, dans le cadre d’un régime général ou particulier de sécurité sociale.

Suite à l’arrêt de De Ruyter, le Conseil d’État a pris acte de cette appréciation de la Cour de Justice de l’Union Européenne.

A son tour, il a jugé que la CSG et la CRDS assises sur les rentes viagères à titre onéreux perçues de sources néerlandaises entraient bel et bien dans le champ du règlement du Conseil du 14 juin 1971 dès lors qu’elles participent au financement de régimes obligatoires français de sécurité sociale. Par voie de conséquence, elles étaient soumises au principe d’unicité de législation.

Conseil d’État 27 juillet 2015 No 334551

 

  • Le sort de la contribution additionnelle au prélèvement social et le financement du RSA :

Devant la position des hautes juridictions européennes et françaises, le Ministre des Finances et des Comptes Publics n’a eu d’autres choix que d’informer les contribuables par communiqués de presse du 20 octobre 2015 de la possibilité de présenter  une réclamation aux fins de remboursement des impositions concernées.

Cependant, le prélèvement de solidarité de 2 % dû avant le 1er janvier 2015, dans la mesure où il ne finance pas des branches de la sécurité sociale, devait ne pas être concerné.

L’imposition des revenus de source française s’est donc mise en conformité avec principe d’unicité de législation applicable en matière de sécurité sociale posant l’interdiction de cumul.

De ce fait, le travailleur migrant couvert par la législation d’un seul pays ne paie de cotisations de sécurité sociales que dans ce seul pays.

Mais si les revenus de source française d’un ressortissant européen ne peuvent être soumis à la CRDS et la CSG pour les raisons évoquées ci avant, peuvent-ils être assujettis à d’autres prélèvements sociaux ?

Le Conseil d’état a eu à s’interroger sur le cas sur la contribution additionnelle au prélèvement social.

En l’espèce, deux conjoints de nationalité néerlandaise affiliés au régime de sécurité sociale de leur pays, avaient  demandé et obtenu de la Cour Administrative d’Appel de BORDEAUX d’être déchargés des cotisations de la CSG, de CRDS sur les produits de placement ainsi que des contributions additionnelles à ce dernier prélèvement social.

Fort de la jurisprudence DE RUYTER, le ministre des finances et des comptes publics a formé un pourvoi devant le Conseil d’Etat afin d’annuler l’arrêt d’appel en tant qu’il a prononcé la décharge des cotisations de contribution additionnelle au prélèvement social prévue par l’article L. 262-24 du Code de l’Action Sociale et des Familles.

Le Conseil d’état remet en cause l’analyse de la juridiction d’appel au regard de la nature de l’imposition.

Les Sages retiennent que  la contribution additionnelle au prélèvement social sur les produits de placement, dès lors qu’elle est spécifiquement affectée au financement du revenu de solidarité active (RSA), prestation qui ne relève pas du champ d’application du règlement CEE n° 1408/71 du 14 juin 1971, n’entre pas elle-même dans le champ d’application de ce règlement.

Le principe du non cumul est écarté dès lors que la législation européenne relative à l’application des régimes de sécurité sociale aux travailleurs migrants et à la coordination des systèmes de sécurité sociale ne s’applique pas.

En effet, la contribution additionnelle était destiné à financé le revenu de solidarité active qui, selon l’article L262-1 du Code l’Action Sociale et des Familles « a pour objet d’assurer à ses bénéficiaires des moyens convenables d’existence de lutter contre la pauvreté et de favoriser l’insertion sociale et professionnelle ».

Ce revenu de substitution est un mécanisme de lutte contre la précarité lié à l’activité professionnelle.

Son attribution est donc régie par deux conditions principales et cumulatives de la qualité de travailleur ou de demandeur d’emploi et l’absence de bénéfice d’autres dispositifs de protection assurant un revenu de substitution.

De par sa nature, le RSA n’entre pas du règlement CEE n° 1408/71 du 14 juin 1971, ses modalités de financement ont donc conduit le Conseil d’Etat à la conclusion suivante :

« Aux termes du paragraphe 1 de l’article 4 du règlement du Conseil du 14 juin 1971 :  » Le présent règlement s’applique à toutes les législations relatives aux branches de sécurité sociale qui concernent : / a) les prestations de maladie et de maternité ; / b) les prestations d’invalidité, y compris celles qui sont destinées à maintenir ou à améliorer la capacité de gain ; / c) les prestations de vieillesse ; / d) les prestations de survivants ; / e) les prestations d’accident du travail et de maladie professionnelle ; / f) les allocations de décès ; / g) les prestations de chômage ; / h) les prestations familiales « . Le paragraphe 2 bis de cet article, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que :  » Le présent article s’applique aux prestations spéciales en espèces à caractère non contributif relevant d’une législation qui, de par son champ d’application personnel, ses objectifs et/ou ses conditions d’éligibilité, possède les caractéristiques à la fois de la législation en matière de sécurité sociale visée au paragraphe 1, et de l’assistance sociale. / On entend par ‘prestations spéciales en espèces à caractère non contributif’, les prestations qui sont destinées : / i) à couvrir à titre complémentaire, subsidiaire ou de remplacement, les risques correspondants aux branches de la sécurité sociale visées au paragraphe 1, et à garantir aux intéressés un revenu minimal de subsistance eu égard à l’environnement économique et social dans l’État membre concerné, ou / (…) et / b) qui sont financées exclusivement par des contributions fiscales obligatoires destinées à couvrir des dépenses publiques générales et dont les conditions d’attribution et les modalités de calcul ne sont pas fonction d’une quelconque contribution pour ce qui concerne leurs bénéficiaires (…), et / c) qui sont énumérées à l’annexe II bis « . Enfin, le paragraphe 4 de cet article prévoit que :  » Le présent règlement ne s’applique ni à l’assistance sociale et médicale, ni aux régimes de prestations en faveur des victimes de la guerre (…) « . Ces dispositions sont reprises, à compter du 1er mai 2010, aux articles 3 et 70 du règlement du Parlement européen et du Conseil du 29 avril 2004 portant sur la coordination des systèmes de sécurité sociale, qui renvoient à l’annexe X de ce règlement. Il résulte clairement de ces dispositions qu’une prestation non contributive relevant de l’assistance sociale n’entre dans le champ d’application de ces règlements que lorsqu’elle possède également les caractéristiques de la législation en matière de sécurité sociale visée au paragraphe 1 de leurs articles 4 et 3 respectifs et à la condition, notamment, qu’elle soit mentionnée à l’annexe à laquelle ces articles renvoient ».

Conseil d’État 19 juillet 2016 N° 392784

Le Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 et les modalités d’établissement de l’état des lieux

Le Décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 a établi une liste exhaustive des documents justificatifs pouvant être exigés des candidats à la location et de leurs cautions.

Le dépoussiérage de la Loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs se poursuit : il passe par les mesures d’application de la Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Ainsi le Décret ALUR du 30 mars 2016 vient fixer les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale.

Ses dispositions entreront en vigueur le 1er juin prochain et s’appliqueront aux nouveaux baux conclus après cette date.

Mais avant même que le texte soit effectif, il suscite certaines interrogations sur la portée des règles concernant l’établissement de l’état des lieux.

 

L’article 2 du Décret ALUR prévoit que cet état des lieux établi contradictoirement par le bailleur et le preneur devra comporter à minima les informations suivantes :

« 1° A l’entrée et à la sortie du logement :
a) Le type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie ;
b) Sa date d’établissement ;
c) La localisation du logement ;
d) Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
e) Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
f) Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
g) Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
h) Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images ;
i) La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
2° A la sortie du logement :
a) L’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire ;
b) La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;
c) Éventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée 
».

Les constatations porteront sur « l’ensemble des locaux et équipements d’usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive » : les caves, greniers, parkings et autres locaux annexés ne pourront donc plus être exclus de l’état des lieux.

A toutes fins utiles, le Décret rappelle que l’établissement de l’état des lieux implique que le logement soit vide de tous meubles ou équipements à l’exception de ceux mentionnés au bail.

Le formalisme du document a été revu dans le souci de faciliter la comparaison entre l’état entrant et sortant des locaux loués.

Aussi les constatations de début et de fin de location pourront :

  • soit être contenues dans un document unique,
  • soit figurer dans des documents distincts, à condition de revêtir une présentation similaire.

Dans sa démarche de simplification, le législateur – parfaitement au gout du jour- n’a pas oublié que l’écran remplace désormais la feuille.

Il n’est, en effet, pas rare que les bailleurs confient à des prestataires de service dûment mandatés la mission de dresser un état complet des locaux.

Ces professionnels usent souvent de la tablette tactile au détriment de formule version papier pour procéder aux constatations.

Même si ce système permet d’annexer des photos  au texte, il ne facilite pas toujours la visibilité des preneurs, ni la présentation d’observations.

Le Décret ALUR pallie cette éventualité et prévoit que l’état des lieux devra être remis au moment de sa signature, qu’il soit manuscrit ou dématérialisé.

Est-ce à dire que si l’envoi électronique est postérieur à l’établissement des constations, le paraphe sera reporté ?

L’affirmative semble la solution la plus sage car elle assura au preneur de pouvoir relire posément le document établi grâce à la tablette tactile avant de le valider.

La négative est la réponse la plus simple bien qu’elle oblige à la lecture « par-dessus l’épaule » de l’état des lieux et limite le contrôle des observations et réserves.

En tout état de cause, aucune sanction n’est prévue à un manquement aux formalités et mentions prescrites.

A noter que  le Décret se penche également sur la vétusté en donnant à cette notion une définition précise et réglementaire et sur son appréciation  en renvoyant aux accords collectifs locaux de location conclu en application es articles 41 et  42 de Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Le Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 et la liste des pièces justificatives pouvant être exigées des candidats à la location

L’année 2015 n’en finit pas de remettre au goût du jour e à l’air du temps la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

C’est d’abord, la loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques qui a bousculé le statut des baux d’habitation le 6 août 2015.

De la colocation au terme du bail en passant par le délai préavis réduit du locataire en zone tendue, le vent Macron a soufflé sur l’immobilier locatif.

Le Décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 vient compléter ce dispositif en établissant une liste exhaustive des documents que le bailleur peut demander aux prétendants locataires et à leurs cautions.

Le titre de séjour des ressortissants étrangers figurent dans cet inventaire encadrant le « recrutement » du bailleur.

L’annexe I concernant la première catégorie est ici reportée pour une parfaite information.

LISTE DES PIÈCES JUSTIFICATIVES POUVANT ÊTRE EXIGÉES DE CHACUN DES CANDIDATS À LA LOCATION

A. – Une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire parmi les documents suivants :
1. Carte nationale d’identité française ou étrangère.
2. Passeport français ou étranger.
3. Permis de conduire français ou étranger.
4. Document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger, notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d’un État membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen.

B. – Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :
1. Trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges.
2. Attestation d’élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l’article L. 264-2 du code de l’action sociale et des familles.
3. Attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile.
4. Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

C. – Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :
1. Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d’essai.
2. L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
3. L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
4. La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant.
5. La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
6. Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.
7. Carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours.
D. – Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :
1. Le dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier ou avant-dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet État ou territoire.
2. Trois derniers bulletins de salaires.
3. Justificatif de versement des indemnités de stage.
4. Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
5. Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
6. Attestation de simulation établie par l’organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement.
7. Avis d’attribution de bourse pour les étudiants boursiers.
8. Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
9. Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Ce qu’il faut savoir sur l’empiètement sur le terrain d’autrui

Le 21/02/12

Le droit de propriété est une notion fondamentale reconnue, protégée et encadrée par les dispositions du Code Civil.

L’attachement à la terre, sa possession et sa transmission sont en effet des valeurs présentes depuis longtemps dans notre société.

En 1789, les rédacteurs de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen ont ainsi proclamé que « la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité » (Article 17).

Depuis 1804, l’article 545 du Code Civil protège ce droit en énonçant que :

« Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité».

Ce petit rappel des règles protectrices de la propriété est l’occasion d’évoquer le régime juridique de l’empiètement.

Qu’est-ce que l’empiètement et ses conséquences? 

L’empiètement est un abus de droit consistant en l’extension de la construction implantée sur une parcelle au fonds voisin appartenant à un propriétaire distinct.

En l’absence de titre ou d’accord écrit, la démolition de cette construction « débordante » et la remise en état des lieux peuvent être ordonnées.

Il importe peu que l’empiètement sur le terrain d’autrui soit minime ou qu’il ne déprécie pas la valeur du bien.

En effet, le droit de propriété étant absolu et inviolable, il ne saurait souffrir aucune restriction quand bien même le constructeur serait de bonne foi.

Bien que cette règle puisse paraître sévère, elle est appliquée strictement au fils d’une jurisprudence constante par la Cour de Cassation qui l’a récemment rappelé dans un arrêt du 10 novembre 2009.

Civ. 3ème 10 novembre 2009 Pourvoi n° 08-17526 

Selon les juges de la Haute Cour, la démolition peut donc être exigée par le propriétaire du sol sur lequel l’empiètement a été réalisé, quelle que soit la bonne ou mauvaise foi du constructeur, sauf s’il justifie d’un titre ou d’un accord amiable.

Civ. 1ere 8 mars 1988 Pourvoi n° 86-16589 

Quelle est la différence entre empiètement et construction sur le terrain d’autrui ? 

Le régime juridique de l’empiètement qui se déduit des dispositions de l’article 545 du Code Civil se distingue de celui de la construction sur le terrain d’autrui.

L’article 555 du Code Civil indique ainsi que :

« Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever ».

Ces dispositions ne sauraient s’appliquer à l’extension d’une construction sur un fonds voisin mais uniquement à l’implantation d’un immeuble nouveau sur le terrain d’autrui.

Leurs conséquences divergent alors selon la situation :

– si le constructeur est de bonne foi, le propriétaire du fonds sera tenu de conserver les constructions et d’en payer le prix,

– si le constructeur est de mauvaise foi, le propriétaire pourra à son choix soit solliciter la démolition, la remise en état des lieux et prétendre à des dommages et intérêts, soit conserver l’édifice contre indemnisation.

On l’aura compris dans l’un ou l’autre des cas, le propriétaire du fonds bénéficiera d’un droit d’accession qu’il soit forcé ou consenti.

De plus, contrairement aux règles applicables à l’empiètement, la bonne foi du constructeur aura une incidence directe sur les options légales qui s’offriront au propriétaire.

Quel est le droit à indemnisation du propriétaire du fonds ? 

En matière d’empiètement, il n’existe aucune disposition légale précise et adaptée aux circonstances toutes particulières de cette situation.

Les dispositions de l’article 1382 du Code Civil régissant la responsabilité civile délictuelle ont donc tout naturellement vocation à s’appliquer.

Le principe est alors que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

Pour autant, la jurisprudence n’a pas manqué de pallier l’imprécision des textes et a permis de définir les contours du droit à indemnisation du propriétaire évincé.

La Cour de Cassation a notamment relevé que l’empiétement sur la propriété d’autrui suffit à caractériser la faute visée à l’article 1382 du Code Civil.

Civ 3ème 10 novembre 1992 Pourvoi n° 90-19944 

Encore faut-il rapporter la preuve d’un préjudice personnel, direct et certain ainsi que d’un lien de causalité entre la réalisation du dommage et l’empiètement pour engager la responsabilité délictuelle.

En effet, la présomption de faute ne saurait suffire à elle seule à permettre au propriétaire d’être indemnisé lorsque la démolition et la remise en état interviennent.

Il n’en reste pas moins que le propriétaire bénéficie d’une protection certaine et effective de son droit à l’encontre d’autrui.

Récemment, tout en confirmant sa position, la Cour de Cassation a souligné que « la défense du droit de propriété contre un empiétement ne saurait dégénérer en abus ».

Civ. 3ème 15 juin 2011 Pourvoi n° 10-20337 

Le commandement de payer, préalable à la mise en oeuvre de la clause résolutoire dans les baux d’habitation

Le 04/09/11

A plusieurs reprises, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a été évoquée dans les pages de ce blog au titre du formalisme contractuel qu’elle impose ou des procédures de règlement des litiges qu’elle met en oeuvre.

Cette législation régit en effet le contrat de location des logements d’habitation, de sa conclusion à la fin de l’engagement des parties.

Si à l’échéance du terme le bail peut être renouvelé ou reconduit, il peut également être résilié pendant toute sa durée.

En dehors de la délivrance d’un congé, le contrat peut notamment stipuler une clause prévoyant la résiliation du bail en cas de manquement ou d’inexécution d’une obligation contractuelle par l’une ou l’autre des parties.

Cette clause dite résolutoire met fin au contrat de plein droit et limite les pouvoirs du juge dans sa mise en oeuvre et ses effets.

Aussi en cas de loyers et charges impayés, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 a-t-elle encadrée l’application de cette clause à terme par la signification d’un commandement de payer.

Le commandement de payer, premier acte d’exécution : 

Le commandement de payer est un acte d’huissier par lequel une personne se voit ordonner d’exécuter une obligation sous peine d’exécution forcée.

Bien que la stipulation d’une clause résolutoire dans un contrat de bail relève exclusivement de la commune intention des parties, le législateur a soumis son usage à la délivrance d’un tel acte préalablement à la rupture contractuelle.

L’article 24 alinéa 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose ainsi :

« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Dans ses démarches de résiliation, le bailleur est donc accompagné par un huissier de Justice dont l’intervention garantit la régularité de la procédure.

Le commandement de payer est soumis à un certain formalisme permettant de concilier la parfaite information du preneur sur les éléments de la créance et le respect de ses droits.

Il est utile de préciser que si le commandement de payer est un acte d’exécution, il est aussi un acte de mise en oeuvre du droit au logement . 

En effet, dans son alinéa 2 l’article 24 de la Loi tendant à améliorer les rapports locatifs précise encore :

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents. Le ou les services ou organismes saisis réalisent une enquête financière et sociale au cours de laquelle le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes à l’enquête ».

Le délai de régularisation de 2 mois : 

Comme l’article le précise dans son titre, le commandement de payer est un préalable à la mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail d’habitation.

C’est ainsi que le bénéfice de la clause stipulée au contrat ne produira d’effet que deux mois après la délivrance du commandement de payer à condition qu’il soit demeuré infructueux.

Le preneur dispose donc d’un délai afin de régulariser sa situation auprès de son bailleur et d’obtenir, le cas échéant, la mise en place d’un échéancier pour apurer sa dette locative.

Dans le cas contraire, la procédure de résiliation stipulée dans la clause pourra aboutir.

Cependant, la Cour d’Appel de PARIS a eu l’occasion de préciser que la clause résolutoire ne pouvait être mise en oeuvre pour un défaut de paiement des frais de recouvrement alors même que ceux-ci sont contractuellement à la charge du preneur.

De même, elle ne saurait être déclarée acquise pour non paiement des termes échus postérieurement au commandement:

Cour d’Appel de PARIS 1er juillet 1997 – 6ème chambre – RG : 96/82971 

La même juridiction a, de plus, affirmé dans un arrêt du 19 décembre 2001 que les frais de commandement de payer et la clause pénale ne constituaient pas des accessoires du loyer dont le défaut de paiement était susceptible d’entraîner le jeu de la clause résolutoire.

Cour d’Appel de PARIS 19 décembre 2001 – 14ème chambre – RG : 2001/11264 

En conséquence, si le preneur procède au règlement des sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés à la date de la délivrance avant l’expiration du délai imparti, le commandement de payer ne sera donc pas demeuré infructueux.

Si à l’inverse, le preneur n’a pas fait suite au commandement ou n’a pas été en mesure de régulariser sa situation, il conservera la possibilité de solliciter des délais de paiement devant le Juge saisi aux fins de constater de la résiliation.

Très récemment, la Cour de Cassation a rappelé qu’aucun délai, aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’était imposé au preneur pour saisir le juge d’une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Cass. Civ.3ème 16 février 2011 Pourvoi n°10-14945 

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et le formalisme du cautionnement locatif

Le 19/06/11

Le cautionnement est un contrat par lequel «celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même ».

La mise en mouvement de la caution est conditionnée à la défaillance de débiteur qu’elle garantit.

Au terme de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs , le bailleur d’un logement d’habitation peut recourir à cette sûreté pour s’assurer du règlement des loyers, charges et accessoires due par son locataire.

Dans ce cadre, l’engagement de la caution peut avoir des conséquences financières sont non négligeables et demande au garant d’être attentif aux obligations qu’il souscrit.

Aussi, le législateur a entendu encadré l’acte de cautionnement par un formalisme strict.

Conditions de forme du cautionnement locatif : 

La forme et le contenu qui doivent être ceux de l’engagement de caution, sont expressément précisés au dernier alinéa de l’article 22-1 de la Loi de 1989 selon lequel :

«La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent».

Ainsi le cautionnement doit obligatoirement comporter les mentions suivantes :

– Le montant du loyer et ses conditions de sa révision,

– La reproduction de l’alinéa précédent de l’article 22-1 de la Loi concernant la résiliation de l’engagement à durée indéterminée.

Il appartient bien évidemment à celui qui s’engage d’apposer personnellement de sa main ces mentions suivies de sa signature.

La loi ne manque pas de préciser que ce formalisme utile permet d’établir de façon non équivoque la connaissance que la caution a de la nature et de l’étendue de son obligation.

De ce fait, les mentions manuscrites prescrites constituent une condition de validité du cautionnement.

Aucun élément ne permet donc d’écarter le formalisme ad validitatem imposé par le législateur.

Cependant, il convient de souligner que les dispositions de l’article 22-1 de la Loi ne concernent que les cautionnements conclus sous seings privés.

La Cour de Cassation a, en effet, relevé que les cautionnements donnés en la forme authentique, avec le concours d’un notaire, ne sont pas soumis à ces dispositions.

Cass Civ 3ème 9 juillet 2008 Pourvoi n°07-10926 

Sanction du non respect des dispositions de l’article 22-1 : 

En cas de manquement au formalisme précité, il n’existe aucune ambiguïté sur la sanction encourue car «ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement».

Ainsi l’inobservation de l’une de ces exigences emporte la disparition rétroactive de l’engagement sans condition supplémentaire.

Dans un arrêt du 8 mars 2006, la Cour de Cassation a eu l’occasion de rappeler que les formalités édictées par l’article 22-1 de la Loi sont prescrites à peine de nullité sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un grief.

Cass Civ 3ème 8 mars 2006 Pourvoi n° 05-11042 

Les juges de la Cour Suprême ont, par ailleurs, relevé que l’article 22-1 de la Loi n’opérait pas de distinction selon le caractère déterminé ou indéterminé de la durée du cautionnement.

Cass Civ 3ème 27 septembre 2006 Pourvoi n° 05-17804 

Or, la simple omission de reproduction des conditions de la révision du loyer emporte l’annulation de l’acte litigieux.

CA ANGERS 30 novembre 2010 n° 08/02990 

La caution qui s’engage pour une durée déterminée est de même tenue de recopier les dispositions de l’article 22-1 de La loi s’appliquant à la résiliation des cautionnements à durée indéterminée.

La Cour de Cassation confirme là encore qu’en son dernier alinéa, l’article 22-1 de la Loi n’introduit aucune distinction selon le caractère déterminé ou indéterminé de la durée du cautionnement.

Cass Civ 3ème 14 septembre 2010 Pourvoi n° 09-14001 

La vigilance du bailleur est donc de mise, sous peine que l’engagement de caution disparaisse et soit réputé ne jamais avoir existé.

Le défaut de respect des obligations légales précitées risque alors de lui faire perdre sa garantie de règlement si son locataire s’avère défaillant…

Ce qu’il faut savoir sur la servitude légale de passage

Une servitude est une charge supportée par un fonds dit servant, au bénéfice d’un autre fonds dit dominant.

Elle suppose l’existence de deux biens immobiliers appartenant à deux propriétaires différents : elle est ainsi attachée au fonds qu’elle grève et est l’accessoire du droit de propriété de celui auquel elle profite.

Selon les cas, ces charges revêtent divers caractères permettant de déterminer leur nature mais aussi leur mode d’acquisition.

Ainsi, la servitude de passage est apparente du fait du chemin qui la matérialise, au contraire de celle de canalisation sous-terraine ; la servitude d’écoulement des eaux pluviales est continue, à l’inverse de celle de puisage.

De toutes, la plus connue est sans doute la servitude légale en cas d’enclave qui est constituée par un droit de passage sur le terrain d’autrui.

Je vous propose de nous intéresser à cette dernière dans l’analyse qui suit.

 

  • Quand cette charge est-elle créée ?

Selon l’article 682 du Code Civil, « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner».

La création d’une servitude quelle qu’elle soit, ne porte pas atteinte au droit de propriété : elle donne cependant naissance à des sujétions qui s’imposent au propriétaire du fonds grevé.

Comme on l’aura compris, la charge sera créée en l’espèce pour désenclaver une parcelle et aménager un droit de passage.

Lorsqu’un terrain est dépourvu d’accès à la voie publique ou doté d’un accès insuffisant, il est dit enclavé.

La Cour de Cassation a eu l’occasion de préciser que pour déterminer l’état d’enclave d’un fonds, le juge doit rechercher si les voies qui permettraient sa desserte, même privées, sont ouvertes au public.

Cass. Civ 3ème 13 mai 2009 Pourvoi 08-14640

 

Dans cette hypothèse, le propriétaire pourra alors réclamer sur le/ les fonds voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fond.

La servitude pourra cependant être créée de deux façons :

– soit les parties s’entendent amiablement sur le droit de passage, elles concluront un accord précisant l’assiette et l’indemnisation,

– soit il existe un désaccord total ou partiel, le propriétaire du fonds enclavé devra alors saisir le Tribunal de Grande Instance du lieu de l’immeuble aux fins de fixation judiciaire des modalités de la charge.

 

  • Quelles sont les obligations du bénéficiaire du droit de passage ?

Si l’état d’enclave entraîne l’existence de plein droit de la servitude, il ne permet pas au propriétaire du fonds dominant d’user du fonds servant selon son bon vouloir.

Le passage est encadré par certaines modalités d’exercice et accompagné d’une contrepartie financière.

Selon les dispositions de l’article 683 du Code Civil, le tracé du passage, c’est-à-dire l’assiette, doit concilier deux critères : celui du chemin le plus court entre le terrain enclavé et la voie publique, et celui du chemin le moins dommageable pour le/ les propriétaires du/des fonds servants.

Pour autant, l’accord des parties sur ce point doit prendre en considération les constructions et la topographie des lieux pour se déterminer ainsi que les nécessités de circulation.

 

De plus, le propriétaire du fonds servant peut solliciter la modification de l’assiette de la servitude pour des raisons de commodité, sous réserve de supporter les frais d’implantation afférents à la nouvelle assiette.

Cass. Civ 3ème 27 octobre 1993 Pourvoi 91-17024

 

Mais d’ordinaire, il appartient au propriétaire du fonds enclavé d’indemniser son voisin des dommages qu’il subit par le passage, à savoir le bruit ou la détérioration du chemin, doivent faire l’objet d’une indemnisation.

La servitude peut donc donner lieu au paiement d’une indemnité dont l’action est prescriptible.

Qu’elle soit versée sous forme de capital ou d’annualités, la somme convenue entre les parties ou fixée judiciairement doit être proportionnée aux dommages occasionnés.

 

  • La servitude passage légale peut-elle disparaître ?

La servitude n’est pas perpétuelle et peut s’éteindre de diverses façons.

– La première situation concerne évidemment la disparition de l’état d’enclave par la création d’une desserte suffisante sur la voie publique.

Cette évolution peut ressortir de l’implantation d’une route suite à la construction d’un ensemble immobilier ou à l’expansion de la commune ou des modifications du PLU.

La servitude perd alors l’utilité à l’origine de sa création et disparaît.

 

– Il en va de même dans la deuxième situation provenant de la réunion des deux propriétés concernées (article 705 du Code Civil).

Les deux fonds se confondent alors entre les mains d’un même propriétaire.

 

– La troisième situation s’applique à l’impossibilité d’usage de la servitude (article 703 du Code Civil ).

Elle résulte alors de modifications dans l’état matériel des lieux ou d’un phénomène naturel.

 

Pour autant, comme le souligne l’article 704 du Code Civil, les servitudes « revivent si les choses sont rétablies de manière qu’on puisse en user ».

L’empêchement qui rend l’usage du droit de passage impossible, ne sera alors que provisoire.

En dehors de ces cas, il es important de préciser que ni le non usage du passage pendant 30 ans, ni l’abandon par le bénéficiaire n’éteignent pas la servitude légale.

Cass. Civ 3ème 11 février 1975 Pourvoi 73-13974

Cass. Civ 3ème 27 mars 1991 Pourvoi 89-16443

 

Renouvellement du bail d’habitation et réévaluation du loyer

Le 08/05/11

La Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a précédemment été évoquée dans ces pages au sujet du dépôt de garantie à la charge du preneur dans les baux d’habitation.

 

Un article précédente avait permis de présenter le rôle de la commission départementale de conciliation et des juridictions civiles dans le règlement des litiges entre bailleur et preneur.

Elles interviennent également lorsqu’à l’approche du terme du contrat, le bailleur souhaite augmenter le loyer et présente à cet effet à son preneur une offre de renouvellement.

 

Si le bailleur ne peut refuser de renouveler le bail que pour des motifs précis tels que la vente ou l’habitation, il peut procéder à la réévaluation du loyer dans certaines conditions que je vous propose de développer ici.

 

L’offre de renouvellement de bail avec revalorisation du loyer :

Au terme de l’article 17 C de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le renouvellement du bail et/ou sa reconduction tacite n’entraîne pas la réévaluation du loyer.

 

Le bailleur peut cependant procéder à un réajustement si :

– le loyer est manifestement sous-évalué,

– une offre de réévaluation est présentée au preneur au moins six mois avant la fin du contrat.

 

Le première condition impose au propriétaire du logement loué de justifier non pas que le loyer appliqué est inadéquate, mais qu’il ne correspond pas à la valeur locative.

Cette sous-évaluation manifeste est un préalable à toute proposition de réévaluation de loyer.

Cass. Civ. 3e 1er mars 1995 Pourvoi 92-16919

 

La seconde condition nécessite du bailleur qu’il fasse part à son locataire de sa proposition de renouvellement avec réévaluation dans le délai imparti par lettre recommandée AR ou signifié par acte d’huissier.

Selon les prescriptions légales obligatoires, cette offre doit contenir :

– 3 ou 6 (selon la commune) références de loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables permettant de déterminer le nouveau loyer,

– les dispositions intégrales de l’article 17c de la loi du 6 juillet 1989.

 

A défaut de respect de ces dispositions, la nullité de l’offre est encourue sous réserve de justifier d’un grief résultant du défaut de mention en application de l‘article 114 du Code de Procédure Civile .

Cass . Civ. 3e 22 mars 1995 Pourvoi 93-18111

 

L’intervention de la Commission de Conciliation des Loyers :

A réception de l’offre de renouvellement, le preneur dispose d’un délai de 4 mois pour faire connaître sa réponse.

 

Selon sa position, plusieurs situations se présentent alors :

Si le preneur accepte, la hausse sera étalée sur 3 ou 6 ans en fonction de son importance, à savoir inférieur ou supérieure à 10 %.

S’il refuse ou s’abstient de répondre dans ce délai, la Commission Départementale de Conciliation devra être saisie afin de dépasser l’opposition expresse ou tacite du preneur.

 

En effet, l’article 20 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise qu’ « Il est créé auprès du représentant de l’Etat dans chaque département une commission départementale de conciliation composée de représentants d’organisations de bailleurs et d’organisations de locataires en nombre égal, dont la compétence porte sur les litiges résultant de l’application des dispositions de l’article 17 de la présente loi et des articles 30 et 31 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée« .

L’un et l’autre des parties peuvent saisir la Commission par courrier recommandé AR aux fins de convocation.

 

Le législateur a imposé ce préalable de conciliation avant toute saisine du juge du fond dans un soucis de règlement amiable des litiges locatifs.

 

Ainsi, la Cour de Cassation a eu l’occasion de préciser que le juge ne peut être valablement saisi d’une demande en fixation de loyer avant que le délai de deux mois imparti à la commission pour se prononcer soit écoulé.

Cass. Civ. 3ème 13 décembre 2006 Pourvoi 05-20761

 

Cependant la commission n’a qu’un rôle consultatif : elle rend des avis dénués de l’autorité de la chose jugée dans les deux mois suivant sa saisine (sauf retard).

Pour autant, l’inobservation de ce délai entre la saisine de la Commission et celle du Tribunal constitue une fin de non-recevoir en application des dispositions de l’article 122 du Code de Procédure Civile.

Ce manquement ne peut donc être régularisé ultérieurement.

 

La saisine du Tribunal d’Instance :

Si les parties se concilient, la Commission en prendra acte et entérinera les modalités de l’accord intervenu.

À défaut, elle rendra un avis concernant tant la sous-évaluation que le montant du nouveau loyer.

 

L’échec d’une éventuelle conciliation contraint alors le bailleur à saisir le juge d’instance pour fixation du loyer.

Ce dernier doit faire preuve de réactivité et de vigilance car la saisine du Tribunal, c’est-à-dire la remise de l’assignation au secrétariat-greffe, doit intervenir avant le terme du bail.

 

Dans le cas contraire, le contrat de location sera reconduit aux conditions antérieures de loyer.

 

Le juge ainsi saisi doit statuer sur la sous-évaluation manifeste du loyer, et dans la positive, fixer le nouveau loyer.

 

Bien que le formalisme procédural soit strictement encadré, les autres éléments du litige sont laissés à l’appréciation des juges du fond.

Ils peuvent donc minorer le loyer de renouvellement lorsque l’appartement longtemps sous l’empire de la loi de 1948, est occupé par le même locataire depuis plus de 50 ans et qu’il n’est relevé aucun de travaux particuliers d’amélioration des locaux, en considérant que le bailleur n’a subi aucune perte de loyer du fait d’une occupation continue.

Cour d’appel de Paris 6e ch. B 12 mars 2009 n° 07/17664

 

Au terme du bail, un nouveau contrat prendra effet pour une durée égale au précédent et aux mêmes conditions.

 

 

A noter, qu’il existe, cependant, des exceptions réglementaires à la procédure précitée tel que le décret de blocage des loyers parisiens.

Ainsi, dans les communes concernées, la majoration ne peut dépasser la plus élevée de deux limites, à savoir :

– la moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément à l’article 17 c et le loyer à la date du renouvellement ;

– une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, dans le cas où le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, depuis le dernier renouvellement ou la dernière reconduction tacite du contrat ou, si le contrat n’a été ni renouvelé ni reconduit, depuis sa date d’effet.

Ce décret de blocage ne s’applique dès lors qu’aux baux renouvelés dans les douze mois suivant la date de son entrée en vigueur : il produit ses effets durant tout le bail.

Décret n° 2010-946 du 25 août 2010