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Servitudes, Droit de Propriété, Contentieux locatif, Ventes Immobilières, autant de questions spécifiques à aborder avec clarté

Les onze diagnostics de la vente immobilière pour un pronostic de sérénité

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Investir dans son premier appartement de jeune actif ou acquérir la maison rêvée qui accueillera la famille, un achat immobilier est toujours un acte important tant sur le plan matériel que personnel.

Le législateur s’est donc engagé depuis de nombreuses années dans une sécurisation des ventes d’immeubles d’habitation.

L’acquéreur bénéficie ainsi d’un droit de rétractation mais aussi d’un droit d’information sur les caractéristiques du bien qu’il souhaite acquérir afin d’en connaitre ses qualités et ses défauts et de se prémunir contre les risques de déconvenues foncières.

Aussi, l’article L 271-4 du Code de la construction et de l’Habitation prévoit l’établissement et la communication de onze documents obligatoires à caractère informatif annexés à la promesse de vente, ou à défaut à l’acte authentique de vente.

Si ces diagnostics mettent un peu de plombs dans l’aile du vendeur, elle évite à l’acheteur de toucher du bois pour ne pas se tromper sur son acquisition.

Ces onze diagnostics offrent un pronostic de sérénité, rassure sur l’état du bien immobilier et garantie des conditions de vie compatible avec une bonne santé.

1/ Le plomb :

Le plomb est un métal lourd qui a des effets toxiques s’il est ingéré ou inhalé et peut entrainer des troubles irréversibles pour la santé.

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) permet de faire un repérage des revêtements d’un bâtiment contenant du plomb et de dresser, le cas échéant, un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti conformément à l’article L 1334-5 du Code de la Santé Publique.

Cependant, il ne concerne que les immeubles à usage d’habitation construits avant le 1er janvier 1949 et, uniquement sur la partie privative de biens en copropriété.

Il a une durée de validité illimitée et doit être réalisé dans l’année précédant la promesse de vente ou l’acte authentique.

2/ L’amiante

L’amiante est un minéral fibreux résistant à l’action du feu qui peut se déposer dans les poumons et provoquer de graves maladies respiratoires.

L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante permet de repérer ce matériau dangereux dans l’immeuble vendu conformément à l’article L 1334-12-1du Code de la Santé Publique.

Il s’applique aux immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 et concerne les parties privatives ainsi que les parties communes des biens en copropriété.

Il a une durée de validité illimitée s’il a été réalisé après le 1er avril 2013.

3/ Les termites :

Les termites sont des insectes qui se nourrissent de bois et peuvent causer de graves dégradations notamment aux charpentes d’un bâtiment.

L’état relatif à la présence de termites permet de se renseigner sur la présence d’insectes xylophages dont l’acquéreur doit avoir connaissance conformément à l’article L 126-24 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Cependant, il n’est établi que si l’immeuble vendu est situé dans une zone déterminée par arrêté préfectoral comme étant infestée ou pouvant l’être à bref délai et porte uniquement sur la partie privative du lot de en copropriété.

Il a une durée de validité relative limitée à six mois.

4/ Le gaz :

Le gaz est un combustible servant à alimenter divers équipements à un usage domestique ou industriel.

L’état de l’installation intérieure de gaz en fonctionnement est exigé pour évaluer la sécurité des installations en place et les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes conformément à l’article L 134-9 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Il concerne uniquement les installations intérieures réalisées depuis plus de quinze ans et porte uniquement sur la partie privative du lot de en copropriété.

Il a une durée de validité relative limitée à trois ans.

5/ Létat des risques :

Le radon est un gaz radioactif concentré dans le sous-sol pouvant provoquer une irradiation des voies respiratoires à l’origine de lésions cellulaires.

L’état des risques naturels et technologiques dresse un bilan précis des dangers liés aux mouvements terrestres (sismologie), à l’action des éléments (érosion) et aux activités humaines (minières ou technologiques) auxquels le propriétaire du bien cédé est exposé conformément à l’article L 125-5 du Code de l’Environnement.

Cependant, il n’est établi que si l’immeuble vendu est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP), prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité, dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire, ou dans des zones concernées par un plan de prévention des risques miniers.

Il a une durée de validité relative limitée à six mois.

6/ L’énergie 

La préservation des ressources naturelles et la protection de l’environnement vont de paire avec la garantie de l’isolation du logement et l’assurance d’un habitat vivable.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document d’évaluation indiquant notamment la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, l’impact en terme d’émissions de gaz à effet de serre et classant l’immeuble de A à G selon ses performances conformément à l’article L 126-26 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Il s’applique à tous les immeubles d’habitation clos et couverts quelles que soient leurs situations géographiques ou leurs dates de construction.

Il est établi pour une durée de dix ans.

7/ L’électricité

L’électricité est une forme d’énergie servant à alimenter divers équipements à un usage domestique ou industriel.

L’état de l’installation intérieure d’électricité est exigé évalue la sécurité des installations en place et les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes conformément à l’article L 134-7 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Il concerne uniquement les installations intérieures réalisées depuis plus de quinze ans et porte uniquement sur la partie privative du lot de en copropriété.

Il a une durée de validité relative limitée à trois ans.

8/ L’assainissement

Le système d’assainissement est l’installation permettant la collecte, l’évacuation et le traitement des eaux usées grâce à un raccordement à l’égout ou une fosse autonome.

L’état des installations d’assainissement non collectif est destiné à vérifier la bon fonctionnement et la conformité de l’installation d’assainissement autonome conformément à l’article L 1331-11-1 du Code de la Santé Publique.

Cependant, il ne s’applique qu’aux immeubles non raccordée au réseau public de collecte des eaux usées s’il n’existe pas encore de réseau ou si le raccordement n’est techniquement pas réalisable.

Il a une durée de validité relative limitée à trois ans.

9/ Les mérules

Le mérule est un champignon poussant sur les bois ouvrés et en provoquant la pourriture de ce matériau de construction.

L’état relatif à la présence de mérules permet de se renseigner sur la présence de ce végétal destructeur dont l’acquéreur doit avoir connaissance conformément à l’article L 126-25 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Cependant, il n’est établi que si l’immeuble vendu est situé dans une zone déterminée par arrêté préfectoral comme étant infestée ou pouvant l’être à bref délai et porte uniquement sur la partie privative du lot de en copropriété.

Il a une durée de validité relative limitée à six mois.

10/ Le bruit

Le bruit est un ensemble de sons produits par des vibrations qui peut être à l’origine de nuisances auditives néfastes pour la santé.

L’état des nuisances sonores aériennes informe sur l’existence de nuisances liées aux environs des aérodromes conformément à l’article L 271-4 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Il concerne les biens immobiliers situés dans l’enceinte de l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes

Il a une durée de validité relative limitée à six mois.

11/ Le bois :

Le bois est une matière végétale formée par les fibres et les vaisseaux conduisant la sève des arbres utilisé comme combustible.

Le certificat attestant la conformité de l’appareil de chauffage aux bois assure une vérification de l’installation, de son utilisation ainsi que ses émissions de particules fines dans l’atmosphère conformément à l’article L 222-4 du Code de l’Environnement.

Il s’applique aux biens vendus situé dans le périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère.

Comment vérifier l’existence d’une servitude ?

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Lorsque l’on se porte acquéreur d’un bien immobilier, on souhaite réaliser son projet d’achat en toute sérénité et éviter les mauvaises surprises.

Obligatoires ou non, les diagnostics immobiliers permettent de se renseigner sur la présence de plomb, d’amiante, de termites ou de mérules.

Les vérifications concernant l’existence d’une éventuelle servitude grevant le fonds convoité relèvent, elle, d’une véritable enquête et d’investigations précises. Néanmoins l’examen de la situation peut facilement être ramené à la recherche de quatre preuves :

1/ La publicité :

Une distinction doit être opérée entre les servitudes de droit privé et les servitudes d’utilité publique :

Pour les premières, un titre est indispensable pour créer une servitude du fait de l’homme car c’est celui-ci qui constitue la charge et en précise l’étendue.

Le Service de la publicité foncière est témoin clé pour retrouver la trace de ce titre se rapportant à des droits réels immobiliers.

En effet, la création d’une servitude fait l’objet d’une publicité foncière puisque conformément à l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, « le actes portant ou constatant entre vifs la mutation ou la constitution de droits réels immobiliers » doivent être obligatoirement faire l’objet d’une publicité foncière.

Il suffit donc de présenter une demande au Service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble par formulaire accompagné du règlement de la contribution de sécurité immobilière due pour en prendre connaissance.

Pour les secondes, la limitation administrative au droit de propriété ressort d’une intervention de l’autorité publique dans un but d’utilité publique.

C’est un interrogatoire du plan local d’urbanisme ou de la carte communale du territoire concerné qui permettra de révéler les servitudes d’utilité publique qui y sont annexées.

Il suffit donc de consulter ces documents d’urbanisme auprès de la mairie du lieu de situation de l’immeuble pour en prendre connaissance.

2/ La situation de l’immeuble :

Certaines servitudes de droit privé dérivent de la situation naturelle des lieux comme le prévoient les articles 640 à 648 du Code Civil ou de voisinage mentionnées articles 649 à 685-1 du même code.

En effet, la configuration des fonds explique leur utilité et est un indice d’importance de leur existence légale telles que :

  • La servitude d’écoulement naturel des eaux,
  • Le droit d’usage des eaux de source,
  • Le droit au bornage et de clôture,
  • Les règles de plantation,
  • Les jours et vues sur le fonds voisin,
  • La servitude de passage en cas d’enclave,
  • La servitude d’écoulement des eaux d’irrigation,
  • Les règles de mitoyenneté.

Il suffit donc de se rapporter à la géographie et la topographie du lieu de situation de l’immeuble pour en prendre connaissance.

3/ Les actes antérieurs :

Le vendeur ou l’héritier d’un bien immobilier a lui-même acquis le bien d’un propriétaire antérieur qui l’a lui-même acquis d’un propriétaire antérieur.

Selon l’article 686 du Code Civil, « il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public ».

Ces servitudes du fait de l’homme laissent des empreintes indélébiles car elles ressortent d’une convention, d’un acte de vente, de partage ou de donation, c’est-à-dire d’un acte constitutif.

Même si elles n’ont pas fait l’objet de publicité, elles seront opposables à condition que le futur acte d’acquisition en porte les traces et en fasse mention ou qu’une décision de justice l’établit.

La connaissance de cet effet relatif est essentielle dans la recherche de potentielles charges immobilières réciproques ou non telles qu’un droit de passage ou une servitude de tours d’échelle.

Il suffit donc de se renseigner auprès du notaire qui garantit la bonne information des parties pour en prendre connaissance.

4/ La division antérieure du fonds :

L’établissement d’une servitude peut également ressortir de ce que l’on appelle la destination du père de famille.

Cette situation s’applique lorsque l’enquête révèle un propriétaire a réalisé, entre deux parties de son fonds ou entre deux parcelles lui appartenant, un aménagement.

Si cet aménagement subsiste alors que la propriété des deux parties du fonds ou des différentes parcelles est transférée à des propriétaires différents, ces circonstances sont à l’origine d’une charge immobilière.

Un propriétaire peut ainsi destiner tout ou partie de son fonds à l’usage ou à l’utilité d’une autre parcelle lui appartenant ou d’une partie de son fonds

Entre les mains du même propriétaire l’aménagement n’est que l’exercice du droit de propriété tandis qu’entre les mains de plusieurs propriétaires, il fait naitre une servitude.

A ce titre, les dispositions des articles 692 et 694 du Code Civil peuvent être résumées ainsi :

  • Les servitudes apparentes et continues s’établissent sans qu’il soit nécessaire de produire le titre de séparation.
  • Les servitudes apparentes et discontinues s’établissent à condition que le titre de séparation ne contienne aucune stipulation contraire à ces charges.
  • Les servitudes non apparentes et discontinues ne peuvent s’établir par la destination du père de famille.

Il suffit donc de rechercher l’information concernant une éventuelle division antérieure par une demande de renseignement cadastral auprès de la mairie du lieu de situation de l’immeuble pour en prendre connaissance.

La servitude, une charge utile

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Selon l’article 637 du Code Civil, « une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ».

Ainsi l’existence même de la servitude implique une relation entre deux terrains différents qui sont la propriété de deux personnes distinctes.

Cette charge créé ainsi un rapport entre deux immeubles : le fonds, celui qui en bénéficie, et le fonds servant, celui qui la supporte.

La charge contraint le propriétaire du fonds servant à accepter des obligations qui vont réduire ses droits.

A l’inverse, le propriétaire du fonds dominant est gratifié de prérogatives instituées par nécessité ou par convenance.

 

Malgré les sujétions qui naissent avec la servitude, il ne faut pas se méprendre sur sa nature.

Elle constitue, en effet, un droit réel et non un droit personnel : elle est liée au fonds et non à la personne.

Cette charge ne peut être imposée qu’à un fonds et pour un fonds, l’un des fonds servant nécessairement l’intérêt de l’autre.

La servitude est donc un accessoire indissociable du fonds servant et partage son sort car elle se transmet avec lui.

Il n’y a pas de quête du sens de l’existence dans ce domaine puisque la vie de cette charge est rattachée à son utilité.

C’est ainsi que l’article 639 du Code civil distingue trois types de servitudes en s’attachant à leur origine ou à leur mode d’établissement :

– les servitudes dérivant de la situation des lieux,
– les servitudes établies par la loi créées pour répondre à un objet public ou privé
– les servitudes établies par le fait de l’homme nées d’un accord entre propriétaires.

L’appréciation de l’utilité de la servitude est au cœur d’une jurisprudence fournie où le juge opère un contrôle entre la nécessite des obligations imposées par la charge et l’atteinte portée au droit de propriété.

Nul ne pouvant être contraint de céder sa propriété, les dispositions de l’article 637 du Code Civil doivent se concilier avec celles de l’article 545 du même code.

Ce principe a été récemment rappelé par la Cour de Cassation dans un arrêt du 6 juin 2019.

Les juges ont précisé que dès lors que la volonté des parties tenait, lors d’une vente, à imposer un service à un fonds au profit d’un autre fonds, les contractants ont souhaité instituer une servitude.

Ils ont confirmé la décision des juges d’appel ayant retenu la nullité d’une clause d’un acte instituant une servitude dès lors qu’elle revenait à interdire, en raison de la configuration des lieux, toute jouissance de la chose pour le propriétaire du fonds servant.

Cass. Civ. 3ème 6 juin 2019 Pourvoi n°18-14547

 

Ainsi, si la servitude peut limiter l’usage du bien servant au profit du fonds dominant par la ou les charges qu’elle met en œuvre, elle ne peut priver le propriétaire du fonds servant de toute utilité de son bien.

Une servitude ne peut donc être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété.

Cass. Civ. 3ème 24 mai 2000 Pourvoi n°97-22255

La Cour de Cassation avait déjà eu l’occasion de préciser qu’il appartient au juge du fond de rechercher si la convention instituant la servitude n’interdisait pas au propriétaire du fonds servant toute jouissance d’une partie de sa propriété.

Cass. Civ. 3ème 12 décembre 2007 Pourvoi n° 06-18288

La servitude qu’elle soit sa nature et qu’elle soit son origine doit donc se conjuguer avec les droits d’autrui tant au moment de sa création que lors de son exercice.

 

Ce qu’il faut savoir sur les troubles anormaux de voisinage

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Comme indiqué précédemment, la loi n° 2019-222, 23 mars 2019, de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice a engagé une grande évolution touchant le droit de l famille, le droit pénal mais également la procédure civile.

Cette législation prévoit notamment l’instauration d’une tentative de résolution amiable obligatoire pour certains litiges  avant toute saisine du juge.

Selon l’article 3 du texte de réforme :

« Lorsque la demande tend au paiement d’une somme n’excédant pas un certain montant ou est relative à un conflit de voisinage, la saisine du tribunal de grande instance doit, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation, telle que définie à l’article 21 de la loi n° 95-125 du 8 février 1995 relative à l’organisation des juridictions et à la procédure civile, pénale et administrative, ou d’une tentative de procédure participative, sauf :
1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime, notamment l’indisponibilité de conciliateurs de justice dans un délai raisonnable ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation« .

Ces dispositions ne rentreront en application qu’au 1er janvier 2020.

Mais à cette date, elles auront un impact considérable sur le contentieux de proximité en favorisant l’instauration d’un dialogue pouvant aboutir au règlement amiable du litige.

Les troubles anormaux de voisinage, objet de crispations et de pesantes tensions, sont directement concernés par cette réforme.

  • Le fondement de la responsabilité

La proximité de plusieurs habitations a des conséquences directes sur le cadre de vie et l’environnement immédiat de tout un chacun.

Vue, bruit, odeur sont autant d’inconvénient au voisinage que l’isolement ne connait pas.

Si, dans certaines situations, ils sont raisonnables et bien ordinaires, dans d’autres ils sont indésirables et singulièrement préjudiciables.

Ils portent alors atteinte à la tranquillité sans malveillance et deviennent des troubles anormaux de voisinage engageant la responsabilité de leur auteur à l’égard de ceux qui en sont les victimes.

Le Code Civil ne contient aucune disposition concernant les troubles de voisinage puisque la jurisprudence est à l’origine de ce concept juridique.

C’est ainsi que la Cour de Cassation a développé un régime de responsabilité particulier et affirmé le principe général du droit selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

  • Les conditions de la responsabilité 

La responsabilité est tout d’abord lié au caractère anormal des désagréments de la proximité entre voisin, qu’elle soi directe ou non.

Les nuisances, même en l’absence de toute infraction aux règlements administratifs, doivent dépasser un seuil de tolérance habituellement admis.

Par ailleurs, le trouble causé au voisin doit s’inscrire dans la continuité et la régularité éclipsant ainsi tous débordements exceptionnels.

L’appréciation de l’anormalité est ensuite directement liée au préjudice que l’excès va faire naitre par un rapport causalité directe et immédiate.

La responsabilité repose sur la seule preuve du dommage anormal subi, sans qu’il soit nécessaire de caractériser et de prouver l’existence une faute.

Cass. Civ. 3ème 30 juin 1998 Pourvoi n°96-13039

 

Cependant il existe des exceptions qui vont exonérer le voisin perturbateur tel que le comportement fautif de la victime.

L’article L112-16 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit également que « les dommages causés aux occupants d’un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales ou aéronautiques, n’entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé à ces nuisances a été demandé ou l’acte authentique constatant l’aliénation ou la prise de bail établi postérieurement à l’existence des activités les occasionnant dès lors que ces activités s’exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu’elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions ».

La responsabilité n’a donc pas raison de la vigilance de celui qui acquière un bien en connaissance de la situation susceptible d’être à l’origine d’un trouble de voisinage.

  • Les responsables du trouble

Si les conditions précitées sont remplies, celui qui subit l’anormalité pourra demander au juge de faire cesser le trouble et/ ou de l’indemniser de son préjudice.

Un propriétaire même s’il ne réside pas sur son fonds est d’ailleurs recevable à demander qu’il soit mis fin aux troubles anormaux de voisinage provenant d’un fonds voisin.

Cass. Civ. 2ème 28 juin 1995 Pourvoi n°93-12681

 

L’action sera principalement dirigée contre le propriétaire voisin concerné apparaissant comme celui qui engage naturellement sa responsabilité.

De ce fait, l’inaction du locataire ne dégagera pas ses obligations le bailleur propriétaire bien que ce dernier n’occupe pas le bien

Cass. Civ. 3ème  17 avril 1996 Pourvoi no 94-15876

 

La Cour de Cassation a admis qu’étaient responsables de plein droit vis-à-vis des voisins victimes le propriétaire de l’immeuble auteur des nuisances et les constructeurs à l’origine de celles-ci, ces derniers ayant la qualité de voisins occasionnels des propriétaires lésés.

Cass. Civ. 3ème 22 juin 2005 Pourvoi n° 03-20068

Plus récemment,  elle a condamné l’auteur du trouble in solidum le locataire de la parcelle litigieuse, en tant que commanditaire des travaux illégaux, le nu-propriétaire de la parcelle, en tant que bailleur, ainsi que l’usufruitier, en tant que bénéficiaire des loyers et des travaux irréguliers pour sanctionner le trouble manifestement illicite résultant de la réalisation de travaux sur une parcelle classée en zone agricole,

Cass. Civ. 3ème 4 avril 2019 Pourvoi n°18-11207

 

 

Accession et prescription acquisitive : règlement des conflits de revendication de propriété

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La propriété, ses nombreuses prérogatives et ses multiples attributs ont un caractère fondamental dans notre droit.

Tout ce qui s’y attache  bénéficie de ce fait d’une protection renforcée contre les atteintes qui peuvent être portées aussi bien par les personnes privées que par les personnes publiques.

Aussi, la possession d’un patrimoine foncier colore depuis longtemps nos principes juridiques  incontestablement agraires et terriblement terriens.

La Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789 affirme ainsi dans son article 17  que :

« La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ».

 

Inspiré par cette liberté fondamentale, le Code Civil de 1804 a prévu de nombreux modes d’acquisition de la propriété immobilière.

L’arrêt du 27 avril 2017 rendu par les juges de la Cour de Cassation revient sur cette thématique au travers de l’analyse  deux principes attachés au droit propriété : l’accession et la prescription.

 

  • La présomption de propriété par accession :

L’article 546 du Code Civil pose le principe suivant :

« La propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement.

Ce droit s’appelle droit d’accession ».

 

Ce droit d’accession ressort de l’union de deux biens qui se sont mêlés par l’effet du temps, que cette union soit naturelle ou artificielle.

Dans le premier cas, l’accession provient de l’incorporation d’une chose dite accessoire à une autre dite principale ou de la production de fruits par un bien au gré de la nature.

Dans le second cas, l’accession est la conséquence du fait de l’homme qui a modifié la chose initiale et lui a lié un autre élément.

Dans l’un ou l’autre cas, l’adjonction scelle le sort des deux biens : le propriétaire du fond principal sera donc  également identifié comme le propriétaire de tout ce qui lui est attaché à titre accessoire.

La Cour de Cassation relève que sauf convention contraire, l’accession opère de plein droit.

Dès lors, l’acquisition de la propriété des constructions n’est pas subordonnée à l’action du propriétaire du sol ou à celle du créancier poursuivant

Cass. Civ. 3ème  27 mars 2002 Pourvoi n° 00-18201

En conséquence de ce principe, le propriétaire d’un terrain peut acquérir la propriété des plantations, constructions et ouvrages faits par un tiers sur son sol en application de l’article 555 du Code Civil.

Cette situation doit cependant se distinguer du cas où une construction empiète sur le fond voisin et ne respecte pas les limites de propriété.

 

Cependant, l’accession ne fait naitre qu’une simple présomption de propriété en matière immobilière.

 

  • La prescription acquisitive :

A l’inverse, la prescription est un véritable mode d’acquisition de la propriété en matière immobilière « par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ».

L’article 2272 du Code Civil dispose ainsi :

« Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ».

Le jeu de la prescription acquisitive est lié à la possession d’un bien, c’est-à-dire l’exercice effectif des droits attachés à la propriété de ce bien.

Cette possession doit être utile, non équivoque, publique, paisible et continue pour se distinguer d’une location, d’un usage ponctuel  ou d’une occupation précaire et permettre d’acquérir le bien.

En fait, la prescription acquisitive n’a ni pour objet ni pour effet de priver une personne de son droit de propriété.

Mais elle confère au possesseur, sous certaines conditions, et par l’écoulement du temps, un titre de propriété correspondant à la situation de fait qui n’a pas été contestée dans un certain délai.

Cass. Civ. 3ème  17 juin 2011 Pourvoi n° 11-40014

 

La durée de l’usucapion varie selon que la possession est ou non de bonne foi et fondée sur un titre juridique.

C’est sur ces deux notions mises en concurrence que la Cour de Cassation n’a pas manqué de revenir dans une espèce où  le propriétaire a revendiqué la propriété du bief amont, des ouvrages accessoires au moulin, ainsi que de l’entier canal, des francs-bords et des vannages.

La Cour de Cassation rappelle que l’accession a une simple fonction probatoire

Elle précise ainsi  que l’article 546 du Code Civil instaure, en faveur de celui qui l’invoque, une présomption de propriété par accession qui peut être renversée par la preuve contraire résultant de la prescription.

Cass. Civ. 3ème  27 avril 2017 Pourvoi n° 16-10753

 

Dans leur jurisprudence, les juges du quai de l’Horloge précisent donc que le principe de l’accession ne prime pas sur la prescription acquisitive.

L’imposition des revenus de source française au titre des prélèvements sociaux et le règlement CEE du 14 juin 1971

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L’article 4 A, alinéa 2, du Code Général des Impôt pose le principe de l’imposition des contribuables même non fiscalement domiciliés en France à raison de leurs seuls revenus de source française.

Mais le droit européen est venu s’insinuer dans ce principe du droit fiscal pour permettre d’établir un équilibre entre la protection sociale et la libre circulation.

En 2015, la Cour de Justice de l’Union Européenne s’est penché sur le sort des contributions sociales françaises sur les revenus du patrimoine.

Elle a placé le travailleur migrant dans une situation égalitaire face à un ressortissant national se trouvant dans la même situation.

Si son arrêt du 26 février 2015 est une belle illustration du rôle du droit européen dans le quotidien des ressortissants des États membres, il témoigne surtout des bénéfices qu’il apporte dans de nombreux domaines.

Celui de la fiscalité qui semblait jusqu’alors intouchable, a lui aussi été ébranlé

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2016 a donc du tiré les conséquences de la jurisprudence de la Cour en procédant à une redéfinition des mécanismes d’affectation des prélèvements sociaux pesant sur le capital.

Le 19 juillet dernier, le Conseil d’État qui a fait sienne la jurisprudence De Ruyter, a précisé les contours de l’évolution du cadre de l’imposition au titre de prélèvements sociaux des revenus de source française.

  • Le sort de la CSG ainsi que de la CRDS  et le financement de la sécurité sociale française :

En application de l’article  L 136-6 du Code de la Sécurité Sociale issue de l’article 29-I-A de la Loi  no 2012-958 du 16 août 2012, les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France sont assujetties à la contribution sociale sur les revenus du patrimoine.

Elles sont donc tenues de supporter plusieurs prélèvements sociaux tels que la contribution sociale généralisée (CSG) et la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).

En effet, l’article 29 de la loi de finances rectificative pour 2012 soumet à ces prélèvements sociaux les revenus immobiliers et plus-values immobilières de source française perçus par les personnes physiques fiscalement domiciliées hors de France.

Depuis, 2000, la nature de ces deux contributions précitées a été déterminée par la Cour de Justice des Communautés Européennes.

La Haute Juridiction considère que ces prélèvements sociaux présentent un lien direct et suffisamment pertinent avec la sécurité sociale, du fait qu’elles ont pour objet spécifique et direct de financer la sécurité sociale française ou d’apurer les déficits du régime général de sécurité sociale français.

CJCE 15 février 2000 affaire C-169/98

Elles sont donc assimilées à un règlement destiné au fonctionnement du régime de sécurité sociale français.

Aussi la question s’est-elle posée de savoir si ces prélèvements opérés sur les revenus du patrimoine de source française pouvaient conduire à un ressortissant européen à  financer même partiellement  la sécurité sociale de la FRANCE alors qu’il est affilié à la sécurité sociale d’un autre État membre ?

La Cour de Justice de l’Union Européenne a répondu que le principe de l’unicité de la législation applicable en matière de sécurité sociale qui tend à supprimer les inégalités de traitement qui, pour les personnes se déplaçant à l’intérieur de l’Union, seraient la conséquence d’un cumul partiel ou total des législations applicables, s’oppose à l’assujettissement des revenus en cause à la CSG et à la CRDS.

Elle a ainsi jugé que le règlement CEE n° 1408/71 du Conseil, du 14 juin 1971, relatif à l’application des régimes de sécurité sociale aux travailleurs salariés, aux travailleurs non salariés et aux membres de leur famille qui se déplacent à l’intérieur de la Communauté, dans sa version modifiée et mise à jour par le règlement CE n° 118/97 du Conseil, du 2 décembre 1996, tel que modifié par le règlement CE n° 1606/98 du Conseil, du 29 juin 1998, doit être interprété en ce sens que des prélèvements sur les revenus du patrimoine présentent, lorsqu’ils participent au financement des régimes obligatoires de sécurité sociale, un lien direct et pertinent avec certaines des branches de sécurité sociale énumérées à l’article 4 de ce règlement CEE n° 1408/71, et relèvent donc du champ d’application dudit règlement, alors même que ces prélèvements sont assis sur les revenus du patrimoine des personnes assujetties, indépendamment de l’exercice par ces dernières de toute activité professionnelle.

CJUE 26 février 2015 affaire 623/13

La législation européenne pose donc une interdiction de cumul qui la vocation à s’appliquer indépendamment de l’origine des revenus perçus par la personne concernée.

L’élément déterminant de son application résulte du fait qu’une personne est assurée, de manière obligatoire ou facultative, dans le cadre d’un régime général ou particulier de sécurité sociale.

Suite à l’arrêt de De Ruyter, le Conseil d’État a pris acte de cette appréciation de la Cour de Justice de l’Union Européenne.

A son tour, il a jugé que la CSG et la CRDS assises sur les rentes viagères à titre onéreux perçues de sources néerlandaises entraient bel et bien dans le champ du règlement du Conseil du 14 juin 1971 dès lors qu’elles participent au financement de régimes obligatoires français de sécurité sociale. Par voie de conséquence, elles étaient soumises au principe d’unicité de législation.

Conseil d’État 27 juillet 2015 No 334551

 

  • Le sort de la contribution additionnelle au prélèvement social et le financement du RSA :

Devant la position des hautes juridictions européennes et françaises, le Ministre des Finances et des Comptes Publics n’a eu d’autres choix que d’informer les contribuables par communiqués de presse du 20 octobre 2015 de la possibilité de présenter  une réclamation aux fins de remboursement des impositions concernées.

Cependant, le prélèvement de solidarité de 2 % dû avant le 1er janvier 2015, dans la mesure où il ne finance pas des branches de la sécurité sociale, devait ne pas être concerné.

L’imposition des revenus de source française s’est donc mise en conformité avec principe d’unicité de législation applicable en matière de sécurité sociale posant l’interdiction de cumul.

De ce fait, le travailleur migrant couvert par la législation d’un seul pays ne paie de cotisations de sécurité sociales que dans ce seul pays.

Mais si les revenus de source française d’un ressortissant européen ne peuvent être soumis à la CRDS et la CSG pour les raisons évoquées ci avant, peuvent-ils être assujettis à d’autres prélèvements sociaux ?

Le Conseil d’état a eu à s’interroger sur le cas sur la contribution additionnelle au prélèvement social.

En l’espèce, deux conjoints de nationalité néerlandaise affiliés au régime de sécurité sociale de leur pays, avaient  demandé et obtenu de la Cour Administrative d’Appel de BORDEAUX d’être déchargés des cotisations de la CSG, de CRDS sur les produits de placement ainsi que des contributions additionnelles à ce dernier prélèvement social.

Fort de la jurisprudence DE RUYTER, le ministre des finances et des comptes publics a formé un pourvoi devant le Conseil d’Etat afin d’annuler l’arrêt d’appel en tant qu’il a prononcé la décharge des cotisations de contribution additionnelle au prélèvement social prévue par l’article L. 262-24 du Code de l’Action Sociale et des Familles.

Le Conseil d’état remet en cause l’analyse de la juridiction d’appel au regard de la nature de l’imposition.

Les Sages retiennent que  la contribution additionnelle au prélèvement social sur les produits de placement, dès lors qu’elle est spécifiquement affectée au financement du revenu de solidarité active (RSA), prestation qui ne relève pas du champ d’application du règlement CEE n° 1408/71 du 14 juin 1971, n’entre pas elle-même dans le champ d’application de ce règlement.

Le principe du non cumul est écarté dès lors que la législation européenne relative à l’application des régimes de sécurité sociale aux travailleurs migrants et à la coordination des systèmes de sécurité sociale ne s’applique pas.

En effet, la contribution additionnelle était destiné à financé le revenu de solidarité active qui, selon l’article L262-1 du Code l’Action Sociale et des Familles « a pour objet d’assurer à ses bénéficiaires des moyens convenables d’existence de lutter contre la pauvreté et de favoriser l’insertion sociale et professionnelle ».

Ce revenu de substitution est un mécanisme de lutte contre la précarité lié à l’activité professionnelle.

Son attribution est donc régie par deux conditions principales et cumulatives de la qualité de travailleur ou de demandeur d’emploi et l’absence de bénéfice d’autres dispositifs de protection assurant un revenu de substitution.

De par sa nature, le RSA n’entre pas du règlement CEE n° 1408/71 du 14 juin 1971, ses modalités de financement ont donc conduit le Conseil d’Etat à la conclusion suivante :

« Aux termes du paragraphe 1 de l’article 4 du règlement du Conseil du 14 juin 1971 :  » Le présent règlement s’applique à toutes les législations relatives aux branches de sécurité sociale qui concernent : / a) les prestations de maladie et de maternité ; / b) les prestations d’invalidité, y compris celles qui sont destinées à maintenir ou à améliorer la capacité de gain ; / c) les prestations de vieillesse ; / d) les prestations de survivants ; / e) les prestations d’accident du travail et de maladie professionnelle ; / f) les allocations de décès ; / g) les prestations de chômage ; / h) les prestations familiales « . Le paragraphe 2 bis de cet article, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que :  » Le présent article s’applique aux prestations spéciales en espèces à caractère non contributif relevant d’une législation qui, de par son champ d’application personnel, ses objectifs et/ou ses conditions d’éligibilité, possède les caractéristiques à la fois de la législation en matière de sécurité sociale visée au paragraphe 1, et de l’assistance sociale. / On entend par ‘prestations spéciales en espèces à caractère non contributif’, les prestations qui sont destinées : / i) à couvrir à titre complémentaire, subsidiaire ou de remplacement, les risques correspondants aux branches de la sécurité sociale visées au paragraphe 1, et à garantir aux intéressés un revenu minimal de subsistance eu égard à l’environnement économique et social dans l’État membre concerné, ou / (…) et / b) qui sont financées exclusivement par des contributions fiscales obligatoires destinées à couvrir des dépenses publiques générales et dont les conditions d’attribution et les modalités de calcul ne sont pas fonction d’une quelconque contribution pour ce qui concerne leurs bénéficiaires (…), et / c) qui sont énumérées à l’annexe II bis « . Enfin, le paragraphe 4 de cet article prévoit que :  » Le présent règlement ne s’applique ni à l’assistance sociale et médicale, ni aux régimes de prestations en faveur des victimes de la guerre (…) « . Ces dispositions sont reprises, à compter du 1er mai 2010, aux articles 3 et 70 du règlement du Parlement européen et du Conseil du 29 avril 2004 portant sur la coordination des systèmes de sécurité sociale, qui renvoient à l’annexe X de ce règlement. Il résulte clairement de ces dispositions qu’une prestation non contributive relevant de l’assistance sociale n’entre dans le champ d’application de ces règlements que lorsqu’elle possède également les caractéristiques de la législation en matière de sécurité sociale visée au paragraphe 1 de leurs articles 4 et 3 respectifs et à la condition, notamment, qu’elle soit mentionnée à l’annexe à laquelle ces articles renvoient ».

Conseil d’État 19 juillet 2016 N° 392784

Le Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 et les modalités d’établissement de l’état des lieux

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Le Décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 a établi une liste exhaustive des documents justificatifs pouvant être exigés des candidats à la location et de leurs cautions.

Le dépoussiérage de la Loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs se poursuit : il passe par les mesures d’application de la Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Ainsi le Décret ALUR du 30 mars 2016 vient fixer les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale.

Ses dispositions entreront en vigueur le 1er juin prochain et s’appliqueront aux nouveaux baux conclus après cette date.

Mais avant même que le texte soit effectif, il suscite certaines interrogations sur la portée des règles concernant l’établissement de l’état des lieux.

 

L’article 2 du Décret ALUR prévoit que cet état des lieux établi contradictoirement par le bailleur et le preneur devra comporter à minima les informations suivantes :

« 1° A l’entrée et à la sortie du logement :
a) Le type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie ;
b) Sa date d’établissement ;
c) La localisation du logement ;
d) Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
e) Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
f) Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
g) Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
h) Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images ;
i) La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
2° A la sortie du logement :
a) L’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire ;
b) La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;
c) Éventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée ».

Les constatations porteront sur « l’ensemble des locaux et équipements d’usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive » : les caves, greniers, parkings et autres locaux annexés ne pourront donc plus être exclus de l’état des lieux.

A toutes fins utiles, le Décret rappelle que l’établissement de l’état des lieux implique que le logement soit vide de tous meubles ou équipements à l’exception de ceux mentionnés au bail.

Le formalisme du document a été revu dans le souci de faciliter la comparaison entre l’état entrant et sortant des locaux loués.

Aussi les constatations de début et de fin de location pourront :

  • soit être contenues dans un document unique,
  • soit figurer dans des documents distincts, à condition de revêtir une présentation similaire.

Dans sa démarche de simplification, le législateur – parfaitement au gout du jour- n’a pas oublié que l’écran remplace désormais la feuille.

Il n’est, en effet, pas rare que les bailleurs confient à des prestataires de service dûment mandatés la mission de dresser un état complet des locaux.

Ces professionnels usent souvent de la tablette tactile au détriment de formule version papier pour procéder aux constatations.

Même si ce système permet d’annexer des photos  au texte, il ne facilite pas toujours la visibilité des preneurs, ni la présentation d’observations.

Le Décret ALUR pallie cette éventualité et prévoit que l’état des lieux devra être remis au moment de sa signature, qu’il soit manuscrit ou dématérialisé.

Est-ce à dire que si l’envoi électronique est postérieur à l’établissement des constations, le paraphe sera reporté ?

L’affirmative semble la solution la plus sage car elle assura au preneur de pouvoir relire posément le document établi grâce à la tablette tactile avant de le valider.

La négative est la réponse la plus simple bien qu’elle oblige à la lecture « par-dessus l’épaule » de l’état des lieux et limite le contrôle des observations et réserves.

En tout état de cause, aucune sanction n’est prévue à un manquement aux formalités et mentions prescrites.

A noter que  le Décret se penche également sur la vétusté en donnant à cette notion une définition précise et réglementaire et sur son appréciation  en renvoyant aux accords collectifs locaux de location conclu en application es articles 41 et  42 de Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Le Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 et la liste des pièces justificatives pouvant être exigées des candidats à la location

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L’année 2015 n’en finit pas de remettre au goût du jour e à l’air du temps la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

C’est d’abord, la loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques qui a bousculé le statut des baux d’habitation le 6 août 2015.

De la colocation au terme du bail en passant par le délai préavis réduit du locataire en zone tendue, le vent Macron a soufflé sur l’immobilier locatif.

Le Décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 vient compléter ce dispositif en établissant une liste exhaustive des documents que le bailleur peut demander aux prétendants locataires et à leurs cautions.

Le titre de séjour des ressortissants étrangers figurent dans cet inventaire encadrant le « recrutement » du bailleur.

L’annexe I concernant la première catégorie est ici reportée pour une parfaite information.

LISTE DES PIÈCES JUSTIFICATIVES POUVANT ÊTRE EXIGÉES DE CHACUN DES CANDIDATS À LA LOCATION

A. – Une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire parmi les documents suivants :
1. Carte nationale d’identité française ou étrangère.
2. Passeport français ou étranger.
3. Permis de conduire français ou étranger.
4. Document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger, notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d’un État membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen.

B. – Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :
1. Trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges.
2. Attestation d’élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l’article L. 264-2 du code de l’action sociale et des familles.
3. Attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile.
4. Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

C. – Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :
1. Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d’essai.
2. L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
3. L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
4. La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant.
5. La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
6. Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.
7. Carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours.
D. – Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :
1. Le dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier ou avant-dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet État ou territoire.
2. Trois derniers bulletins de salaires.
3. Justificatif de versement des indemnités de stage.
4. Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
5. Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
6. Attestation de simulation établie par l’organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement.
7. Avis d’attribution de bourse pour les étudiants boursiers.
8. Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
9. Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Ce qu’il faut savoir sur l’empiètement sur le terrain d’autrui

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Le 21/02/12

Le droit de propriété est une notion fondamentale reconnue, protégée et encadrée par les dispositions du Code Civil.

L’attachement à la terre, sa possession et sa transmission sont en effet des valeurs présentes depuis longtemps dans notre société.

En 1789, les rédacteurs de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen ont ainsi proclamé que « la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité » (Article 17).

Depuis 1804, l’article 545 du Code Civil protège ce droit en énonçant que :

« Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité».

Ce petit rappel des règles protectrices de la propriété est l’occasion d’évoquer le régime juridique de l’empiètement.

Qu’est-ce que l’empiètement et ses conséquences? 

L’empiètement est un abus de droit consistant en l’extension de la construction implantée sur une parcelle au fonds voisin appartenant à un propriétaire distinct.

En l’absence de titre ou d’accord écrit, la démolition de cette construction « débordante » et la remise en état des lieux peuvent être ordonnées.

Il importe peu que l’empiètement sur le terrain d’autrui soit minime ou qu’il ne déprécie pas la valeur du bien.

En effet, le droit de propriété étant absolu et inviolable, il ne saurait souffrir aucune restriction quand bien même le constructeur serait de bonne foi.

Bien que cette règle puisse paraître sévère, elle est appliquée strictement au fils d’une jurisprudence constante par la Cour de Cassation qui l’a récemment rappelé dans un arrêt du 10 novembre 2009.

Civ. 3ème 10 novembre 2009 Pourvoi n° 08-17526 

Selon les juges de la Haute Cour, la démolition peut donc être exigée par le propriétaire du sol sur lequel l’empiètement a été réalisé, quelle que soit la bonne ou mauvaise foi du constructeur, sauf s’il justifie d’un titre ou d’un accord amiable.

Civ. 1ere 8 mars 1988 Pourvoi n° 86-16589 

Quelle est la différence entre empiètement et construction sur le terrain d’autrui ? 

Le régime juridique de l’empiètement qui se déduit des dispositions de l’article 545 du Code Civil se distingue de celui de la construction sur le terrain d’autrui.

L’article 555 du Code Civil indique ainsi que :

« Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever ».

Ces dispositions ne sauraient s’appliquer à l’extension d’une construction sur un fonds voisin mais uniquement à l’implantation d’un immeuble nouveau sur le terrain d’autrui.

Leurs conséquences divergent alors selon la situation :

– si le constructeur est de bonne foi, le propriétaire du fonds sera tenu de conserver les constructions et d’en payer le prix,

– si le constructeur est de mauvaise foi, le propriétaire pourra à son choix soit solliciter la démolition, la remise en état des lieux et prétendre à des dommages et intérêts, soit conserver l’édifice contre indemnisation.

On l’aura compris dans l’un ou l’autre des cas, le propriétaire du fonds bénéficiera d’un droit d’accession qu’il soit forcé ou consenti.

De plus, contrairement aux règles applicables à l’empiètement, la bonne foi du constructeur aura une incidence directe sur les options légales qui s’offriront au propriétaire.

Quel est le droit à indemnisation du propriétaire du fonds ? 

En matière d’empiètement, il n’existe aucune disposition légale précise et adaptée aux circonstances toutes particulières de cette situation.

Les dispositions de l’article 1382 du Code Civil régissant la responsabilité civile délictuelle ont donc tout naturellement vocation à s’appliquer.

Le principe est alors que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

Pour autant, la jurisprudence n’a pas manqué de pallier l’imprécision des textes et a permis de définir les contours du droit à indemnisation du propriétaire évincé.

La Cour de Cassation a notamment relevé que l’empiétement sur la propriété d’autrui suffit à caractériser la faute visée à l’article 1382 du Code Civil.

Civ 3ème 10 novembre 1992 Pourvoi n° 90-19944 

Encore faut-il rapporter la preuve d’un préjudice personnel, direct et certain ainsi que d’un lien de causalité entre la réalisation du dommage et l’empiètement pour engager la responsabilité délictuelle.

En effet, la présomption de faute ne saurait suffire à elle seule à permettre au propriétaire d’être indemnisé lorsque la démolition et la remise en état interviennent.

Il n’en reste pas moins que le propriétaire bénéficie d’une protection certaine et effective de son droit à l’encontre d’autrui.

Récemment, tout en confirmant sa position, la Cour de Cassation a souligné que « la défense du droit de propriété contre un empiétement ne saurait dégénérer en abus ».

Civ. 3ème 15 juin 2011 Pourvoi n° 10-20337 

Le commandement de payer, préalable à la mise en oeuvre de la clause résolutoire dans les baux d’habitation

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Le 04/09/11

A plusieurs reprises, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a été évoquée dans les pages de ce blog au titre du formalisme contractuel qu’elle impose ou des procédures de règlement des litiges qu’elle met en oeuvre.

Cette législation régit en effet le contrat de location des logements d’habitation, de sa conclusion à la fin de l’engagement des parties.

Si à l’échéance du terme le bail peut être renouvelé ou reconduit, il peut également être résilié pendant toute sa durée.

En dehors de la délivrance d’un congé, le contrat peut notamment stipuler une clause prévoyant la résiliation du bail en cas de manquement ou d’inexécution d’une obligation contractuelle par l’une ou l’autre des parties.

Cette clause dite résolutoire met fin au contrat de plein droit et limite les pouvoirs du juge dans sa mise en oeuvre et ses effets.

Aussi en cas de loyers et charges impayés, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 a-t-elle encadrée l’application de cette clause à terme par la signification d’un commandement de payer.

Le commandement de payer, premier acte d’exécution : 

Le commandement de payer est un acte d’huissier par lequel une personne se voit ordonner d’exécuter une obligation sous peine d’exécution forcée.

Bien que la stipulation d’une clause résolutoire dans un contrat de bail relève exclusivement de la commune intention des parties, le législateur a soumis son usage à la délivrance d’un tel acte préalablement à la rupture contractuelle.

L’article 24 alinéa 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose ainsi :

« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Dans ses démarches de résiliation, le bailleur est donc accompagné par un huissier de Justice dont l’intervention garantit la régularité de la procédure.

Le commandement de payer est soumis à un certain formalisme permettant de concilier la parfaite information du preneur sur les éléments de la créance et le respect de ses droits.

Il est utile de préciser que si le commandement de payer est un acte d’exécution, il est aussi un acte de mise en oeuvre du droit au logement . 

En effet, dans son alinéa 2 l’article 24 de la Loi tendant à améliorer les rapports locatifs précise encore :

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents. Le ou les services ou organismes saisis réalisent une enquête financière et sociale au cours de laquelle le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes à l’enquête ».

Le délai de régularisation de 2 mois : 

Comme l’article le précise dans son titre, le commandement de payer est un préalable à la mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail d’habitation.

C’est ainsi que le bénéfice de la clause stipulée au contrat ne produira d’effet que deux mois après la délivrance du commandement de payer à condition qu’il soit demeuré infructueux.

Le preneur dispose donc d’un délai afin de régulariser sa situation auprès de son bailleur et d’obtenir, le cas échéant, la mise en place d’un échéancier pour apurer sa dette locative.

Dans le cas contraire, la procédure de résiliation stipulée dans la clause pourra aboutir.

Cependant, la Cour d’Appel de PARIS a eu l’occasion de préciser que la clause résolutoire ne pouvait être mise en oeuvre pour un défaut de paiement des frais de recouvrement alors même que ceux-ci sont contractuellement à la charge du preneur.

De même, elle ne saurait être déclarée acquise pour non paiement des termes échus postérieurement au commandement:

Cour d’Appel de PARIS 1er juillet 1997 – 6ème chambre – RG : 96/82971 

La même juridiction a, de plus, affirmé dans un arrêt du 19 décembre 2001 que les frais de commandement de payer et la clause pénale ne constituaient pas des accessoires du loyer dont le défaut de paiement était susceptible d’entraîner le jeu de la clause résolutoire.

Cour d’Appel de PARIS 19 décembre 2001 – 14ème chambre – RG : 2001/11264 

En conséquence, si le preneur procède au règlement des sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés à la date de la délivrance avant l’expiration du délai imparti, le commandement de payer ne sera donc pas demeuré infructueux.

Si à l’inverse, le preneur n’a pas fait suite au commandement ou n’a pas été en mesure de régulariser sa situation, il conservera la possibilité de solliciter des délais de paiement devant le Juge saisi aux fins de constater de la résiliation.

Très récemment, la Cour de Cassation a rappelé qu’aucun délai, aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’était imposé au preneur pour saisir le juge d’une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Cass. Civ.3ème 16 février 2011 Pourvoi n°10-14945