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Accession et prescription acquisitive : règlement des conflits de revendication de propriété

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La propriété, ses nombreuses prérogatives et ses multiples attributs ont un caractère fondamental dans notre droit.

Tout ce qui s’y attache  bénéficie de ce fait d’une protection renforcée contre les atteintes qui peuvent être portées aussi bien par les personnes privées que par les personnes publiques.

Aussi, la possession d’un patrimoine foncier colore depuis longtemps nos principes juridiques  incontestablement agraires et terriblement terriens.

La Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789 affirme ainsi dans son article 17  que :

« La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ».

 

Inspiré par cette liberté fondamentale, le Code Civil de 1804 a prévu de nombreux modes d’acquisition de la propriété immobilière.

L’arrêt du 27 avril 2017 rendu par les juges de la Cour de Cassation revient sur cette thématique au travers de l’analyse  deux principes attachés au droit propriété : l’accession et la prescription.

 

  • La présomption de propriété par accession :

L’article 546 du Code Civil pose le principe suivant :

« La propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement.

Ce droit s’appelle droit d’accession ».

 

Ce droit d’accession ressort de l’union de deux biens qui se sont mêlés par l’effet du temps, que cette union soit naturelle ou artificielle.

Dans le premier cas, l’accession provient de l’incorporation d’une chose dite accessoire à une autre dite principale ou de la production de fruits par un bien au gré de la nature.

Dans le second cas, l’accession est la conséquence du fait de l’homme qui a modifié la chose initiale et lui a lié un autre élément.

Dans l’un ou l’autre cas, l’adjonction scelle le sort des deux biens : le propriétaire du fond principal sera donc  également identifié comme le propriétaire de tout ce qui lui est attaché à titre accessoire.

La Cour de Cassation relève que sauf convention contraire, l’accession opère de plein droit.

Dès lors, l’acquisition de la propriété des constructions n’est pas subordonnée à l’action du propriétaire du sol ou à celle du créancier poursuivant

Cass. Civ. 3ème  27 mars 2002 Pourvoi n° 00-18201

En conséquence de ce principe, le propriétaire d’un terrain peut acquérir la propriété des plantations, constructions et ouvrages faits par un tiers sur son sol en application de l’article 555 du Code Civil.

Cette situation doit cependant se distinguer du cas où une construction empiète sur le fond voisin et ne respecte pas les limites de propriété.

 

Cependant, l’accession ne fait naitre qu’une simple présomption de propriété en matière immobilière.

 

  • La prescription acquisitive :

A l’inverse, la prescription est un véritable mode d’acquisition de la propriété en matière immobilière « par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ».

L’article 2272 du Code Civil dispose ainsi :

« Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ».

Le jeu de la prescription acquisitive est lié à la possession d’un bien, c’est-à-dire l’exercice effectif des droits attachés à la propriété de ce bien.

Cette possession doit être utile, non équivoque, publique, paisible et continue pour se distinguer d’une location, d’un usage ponctuel  ou d’une occupation précaire et permettre d’acquérir le bien.

En fait, la prescription acquisitive n’a ni pour objet ni pour effet de priver une personne de son droit de propriété.

Mais elle confère au possesseur, sous certaines conditions, et par l’écoulement du temps, un titre de propriété correspondant à la situation de fait qui n’a pas été contestée dans un certain délai.

Cass. Civ. 3ème  17 juin 2011 Pourvoi n° 11-40014

 

La durée de l’usucapion varie selon que la possession est ou non de bonne foi et fondée sur un titre juridique.

C’est sur ces deux notions mises en concurrence que la Cour de Cassation n’a pas manqué de revenir dans une espèce où  le propriétaire a revendiqué la propriété du bief amont, des ouvrages accessoires au moulin, ainsi que de l’entier canal, des francs-bords et des vannages.

La Cour de Cassation rappelle que l’accession a une simple fonction probatoire

Elle précise ainsi  que l’article 546 du Code Civil instaure, en faveur de celui qui l’invoque, une présomption de propriété par accession qui peut être renversée par la preuve contraire résultant de la prescription.

Cass. Civ. 3ème  27 avril 2017 Pourvoi n° 16-10753

 

Dans leur jurisprudence, les juges du quai de l’Horloge précisent donc que le principe de l’accession ne prime pas sur la prescription acquisitive.

Ce qu’il faut savoir sur la servitude légale de passage

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Une servitude est une charge supportée par un fonds dit servant, au bénéfice d’un autre fonds dit dominant.

Elle suppose l’existence de deux biens immobiliers appartenant à deux propriétaires différents : elle est ainsi attachée au fonds qu’elle grève et est l’accessoire du droit de propriété de celui auquel elle profite.

Selon les cas, ces charges revêtent divers caractères permettant de déterminer leur nature mais aussi leur mode d’acquisition.

Ainsi, la servitude de passage est apparente du fait du chemin qui la matérialise, au contraire de celle de canalisation sous-terraine ; la servitude d’écoulement des eaux pluviales est continue, à l’inverse de celle de puisage.

De toutes, la plus connue est sans doute la servitude légale en cas d’enclave qui est constituée par un droit de passage sur le terrain d’autrui.

Je vous propose de nous intéresser à cette dernière dans l’analyse qui suit.

 

  • Quand cette charge est-elle créée ?

Selon l’article 682 du Code Civil, « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner».

La création d’une servitude quelle qu’elle soit, ne porte pas atteinte au droit de propriété : elle donne cependant naissance à des sujétions qui s’imposent au propriétaire du fonds grevé.

Comme on l’aura compris, la charge sera créée en l’espèce pour désenclaver une parcelle et aménager un droit de passage.

Lorsqu’un terrain est dépourvu d’accès à la voie publique ou doté d’un accès insuffisant, il est dit enclavé.

La Cour de Cassation a eu l’occasion de préciser que pour déterminer l’état d’enclave d’un fonds, le juge doit rechercher si les voies qui permettraient sa desserte, même privées, sont ouvertes au public.

Cass. Civ 3ème 13 mai 2009 Pourvoi 08-14640

 

Dans cette hypothèse, le propriétaire pourra alors réclamer sur le/ les fonds voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fond.

La servitude pourra cependant être créée de deux façons :

– soit les parties s’entendent amiablement sur le droit de passage, elles concluront un accord précisant l’assiette et l’indemnisation,

– soit il existe un désaccord total ou partiel, le propriétaire du fonds enclavé devra alors saisir le Tribunal de Grande Instance du lieu de l’immeuble aux fins de fixation judiciaire des modalités de la charge.

 

  • Quelles sont les obligations du bénéficiaire du droit de passage ?

Si l’état d’enclave entraîne l’existence de plein droit de la servitude, il ne permet pas au propriétaire du fonds dominant d’user du fonds servant selon son bon vouloir.

Le passage est encadré par certaines modalités d’exercice et accompagné d’une contrepartie financière.

Selon les dispositions de l’article 683 du Code Civil, le tracé du passage, c’est-à-dire l’assiette, doit concilier deux critères : celui du chemin le plus court entre le terrain enclavé et la voie publique, et celui du chemin le moins dommageable pour le/ les propriétaires du/des fonds servants.

Pour autant, l’accord des parties sur ce point doit prendre en considération les constructions et la topographie des lieux pour se déterminer ainsi que les nécessités de circulation.

 

De plus, le propriétaire du fonds servant peut solliciter la modification de l’assiette de la servitude pour des raisons de commodité, sous réserve de supporter les frais d’implantation afférents à la nouvelle assiette.

Cass. Civ 3ème 27 octobre 1993 Pourvoi 91-17024

 

Mais d’ordinaire, il appartient au propriétaire du fonds enclavé d’indemniser son voisin des dommages qu’il subit par le passage, à savoir le bruit ou la détérioration du chemin, doivent faire l’objet d’une indemnisation.

La servitude peut donc donner lieu au paiement d’une indemnité dont l’action est prescriptible.

Qu’elle soit versée sous forme de capital ou d’annualités, la somme convenue entre les parties ou fixée judiciairement doit être proportionnée aux dommages occasionnés.

 

  • La servitude passage légale peut-elle disparaître ?

La servitude n’est pas perpétuelle et peut s’éteindre de diverses façons.

– La première situation concerne évidemment la disparition de l’état d’enclave par la création d’une desserte suffisante sur la voie publique.

Cette évolution peut ressortir de l’implantation d’une route suite à la construction d’un ensemble immobilier ou à l’expansion de la commune ou des modifications du PLU.

La servitude perd alors l’utilité à l’origine de sa création et disparaît.

 

– Il en va de même dans la deuxième situation provenant de la réunion des deux propriétés concernées (article 705 du Code Civil).

Les deux fonds se confondent alors entre les mains d’un même propriétaire.

 

– La troisième situation s’applique à l’impossibilité d’usage de la servitude (article 703 du Code Civil ).

Elle résulte alors de modifications dans l’état matériel des lieux ou d’un phénomène naturel.

 

Pour autant, comme le souligne l’article 704 du Code Civil, les servitudes « revivent si les choses sont rétablies de manière qu’on puisse en user ».

L’empêchement qui rend l’usage du droit de passage impossible, ne sera alors que provisoire.

En dehors de ces cas, il es important de préciser que ni le non usage du passage pendant 30 ans, ni l’abandon par le bénéficiaire n’éteignent pas la servitude légale.

Cass. Civ 3ème 11 février 1975 Pourvoi 73-13974

Cass. Civ 3ème 27 mars 1991 Pourvoi 89-16443