Renouvellement du bail d’habitation et réévaluation du loyer

Le 08/05/11

La Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a précédemment été évoquée dans ces pages au sujet du dépôt de garantie à la charge du preneur dans les baux d’habitation.

 

Un article précédente avait permis de présenter le rôle de la commission départementale de conciliation et des juridictions civiles dans le règlement des litiges entre bailleur et preneur.

Elles interviennent également lorsqu’à l’approche du terme du contrat, le bailleur souhaite augmenter le loyer et présente à cet effet à son preneur une offre de renouvellement.

 

Si le bailleur ne peut refuser de renouveler le bail que pour des motifs précis tels que la vente ou l’habitation, il peut procéder à la réévaluation du loyer dans certaines conditions que je vous propose de développer ici.


L’offre de renouvellement de bail avec revalorisation du loyer :

Au terme de l’article 17 C de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le renouvellement du bail et/ou sa reconduction tacite n’entraîne pas la réévaluation du loyer.

 

Le bailleur peut cependant procéder à un réajustement si :

– le loyer est manifestement sous-évalué,

– une offre de réévaluation est présentée au preneur au moins six mois avant la fin du contrat.


Le première condition impose au propriétaire du logement loué de justifier non pas que le loyer appliqué est inadéquate, mais qu’il ne correspond pas à la valeur locative.

Cette sous-évaluation manifeste est un préalable à toute proposition de réévaluation de loyer.

Cass. Civ. 3e 1er mars 1995 Pourvoi 92-16919

 

La seconde condition nécessite du bailleur qu’il fasse part à son locataire de sa proposition de renouvellement avec réévaluation dans le délai imparti par lettre recommandée AR ou signifié par acte d’huissier.

Selon les prescriptions légales obligatoires, cette offre doit contenir :

– 3 ou 6 (selon la commune) références de loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables permettant de déterminer le nouveau loyer,

– les dispositions intégrales de l’article 17c de la loi du 6 juillet 1989.

 

A défaut de respect de ces dispositions, la nullité de l’offre est encourue sous réserve de justifier d’un grief résultant du défaut de mention en application de l‘article 114 du Code de Procédure Civile .

Cass . Civ. 3e 22 mars 1995 Pourvoi 93-18111

 

L’intervention de la Commission de Conciliation des Loyers :

A réception de l’offre de renouvellement, le preneur dispose d’un délai de 4 mois pour faire connaître sa réponse.

 

Selon sa position, plusieurs situations se présentent alors :

Si le preneur accepte, la hausse sera étalée sur 3 ou 6 ans en fonction de son importance, à savoir inférieur ou supérieure à 10 %.

S’il refuse ou s’abstient de répondre dans ce délai, la Commission Départementale de Conciliation devra être saisie afin de dépasser l’opposition expresse ou tacite du preneur.

 

En effet, l’article 20 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise qu’ « Il est créé auprès du représentant de l’Etat dans chaque département une commission départementale de conciliation composée de représentants d’organisations de bailleurs et d’organisations de locataires en nombre égal, dont la compétence porte sur les litiges résultant de l’application des dispositions de l’article 17 de la présente loi et des articles 30 et 31 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée« .

L’un et l’autre des parties peuvent saisir la Commission par courrier recommandé AR aux fins de convocation.

 

Le législateur a imposé ce préalable de conciliation avant toute saisine du juge du fond dans un soucis de règlement amiable des litiges locatifs.

 

Ainsi, la Cour de Cassation a eu l’occasion de préciser que le juge ne peut être valablement saisi d’une demande en fixation de loyer avant que le délai de deux mois imparti à la commission pour se prononcer soit écoulé.

Cass. Civ. 3ème 13 décembre 2006 Pourvoi 05-20761

 

Cependant la commission n’a qu’un rôle consultatif : elle rend des avis dénués de l’autorité de la chose jugée dans les deux mois suivant sa saisine (sauf retard).

Pour autant, l’inobservation de ce délai entre la saisine de la Commission et celle du Tribunal constitue une fin de non-recevoir en application des dispositions de l’article 122 du Code de Procédure Civile.

Ce manquement ne peut donc être régularisé ultérieurement.

 

La saisine du Tribunal d’Instance :

Si les parties se concilient, la Commission en prendra acte et entérinera les modalités de l’accord intervenu.

À défaut, elle rendra un avis concernant tant la sous-évaluation que le montant du nouveau loyer.


L’échec d’une éventuelle conciliation contraint alors le bailleur à saisir le juge d’instance pour fixation du loyer.

Ce dernier doit faire preuve de réactivité et de vigilance car la saisine du Tribunal, c’est-à-dire la remise de l’assignation au secrétariat-greffe, doit intervenir avant le terme du bail.

 

Dans le cas contraire, le contrat de location sera reconduit aux conditions antérieures de loyer.


Le juge ainsi saisi doit statuer sur la sous-évaluation manifeste du loyer, et dans la positive, fixer le nouveau loyer.

 

Bien que le formalisme procédural soit strictement encadré, les autres éléments du litige sont laissés à l’appréciation des juges du fond.

Ils peuvent donc minorer le loyer de renouvellement lorsque l’appartement longtemps sous l’empire de la loi de 1948, est occupé par le même locataire depuis plus de 50 ans et qu’il n’est relevé aucun de travaux particuliers d’amélioration des locaux, en considérant que le bailleur n’a subi aucune perte de loyer du fait d’une occupation continue.

Cour d’appel de Paris 6e ch. B 12 mars 2009 n° 07/17664

 

Au terme du bail, un nouveau contrat prendra effet pour une durée égale au précédent et aux mêmes conditions.

 


A noter, qu’il existe, cependant, des exceptions réglementaires à la procédure précitée tel que le décret de blocage des loyers parisiens.

Ainsi, dans les communes concernées, la majoration ne peut dépasser la plus élevée de deux limites, à savoir :

– la moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément à l’article 17 c et le loyer à la date du renouvellement ;

– une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, dans le cas où le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, depuis le dernier renouvellement ou la dernière reconduction tacite du contrat ou, si le contrat n’a été ni renouvelé ni reconduit, depuis sa date d’effet.

Ce décret de blocage ne s’applique dès lors qu’aux baux renouvelés dans les douze mois suivant la date de son entrée en vigueur : il produit ses effets durant tout le bail.

Décret n° 2010-946 du 25 août 2010

 

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