L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et le formalisme du cautionnement locatif

Le 19/06/11

Le cautionnement est un contrat par lequel «celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même ».

La mise en mouvement de la caution est conditionnée à la défaillance de débiteur qu’elle garantit.

Au terme de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs , le bailleur d’un logement d’habitation peut recourir à cette sûreté pour s’assurer du règlement des loyers, charges et accessoires due par son locataire.

Dans ce cadre, l’engagement de la caution peut avoir des conséquences financières sont non négligeables et demande au garant d’être attentif aux obligations qu’il souscrit.

Aussi, le législateur a entendu encadré l’acte de cautionnement par un formalisme strict.

Conditions de forme du cautionnement locatif : 

La forme et le contenu qui doivent être ceux de l’engagement de caution, sont expressément précisés au dernier alinéa de l’article 22-1 de la Loi de 1989 selon lequel :

«La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent».

Ainsi le cautionnement doit obligatoirement comporter les mentions suivantes :

– Le montant du loyer et ses conditions de sa révision,

– La reproduction de l’alinéa précédent de l’article 22-1 de la Loi concernant la résiliation de l’engagement à durée indéterminée.

Il appartient bien évidemment à celui qui s’engage d’apposer personnellement de sa main ces mentions suivies de sa signature.

La loi ne manque pas de préciser que ce formalisme utile permet d’établir de façon non équivoque la connaissance que la caution a de la nature et de l’étendue de son obligation.

De ce fait, les mentions manuscrites prescrites constituent une condition de validité du cautionnement.

Aucun élément ne permet donc d’écarter le formalisme ad validitatem imposé par le législateur.

Cependant, il convient de souligner que les dispositions de l’article 22-1 de la Loi ne concernent que les cautionnements conclus sous seings privés.

La Cour de Cassation a, en effet, relevé que les cautionnements donnés en la forme authentique, avec le concours d’un notaire, ne sont pas soumis à ces dispositions.

Cass Civ 3ème 9 juillet 2008 Pourvoi n°07-10926 

Sanction du non respect des dispositions de l’article 22-1 : 

En cas de manquement au formalisme précité, il n’existe aucune ambiguïté sur la sanction encourue car «ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement».

Ainsi l’inobservation de l’une de ces exigences emporte la disparition rétroactive de l’engagement sans condition supplémentaire.

Dans un arrêt du 8 mars 2006, la Cour de Cassation a eu l’occasion de rappeler que les formalités édictées par l’article 22-1 de la Loi sont prescrites à peine de nullité sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un grief.

Cass Civ 3ème 8 mars 2006 Pourvoi n° 05-11042 

Les juges de la Cour Suprême ont, par ailleurs, relevé que l’article 22-1 de la Loi n’opérait pas de distinction selon le caractère déterminé ou indéterminé de la durée du cautionnement.

Cass Civ 3ème 27 septembre 2006 Pourvoi n° 05-17804 

Or, la simple omission de reproduction des conditions de la révision du loyer emporte l’annulation de l’acte litigieux.

CA ANGERS 30 novembre 2010 n° 08/02990 

La caution qui s’engage pour une durée déterminée est de même tenue de recopier les dispositions de l’article 22-1 de La loi s’appliquant à la résiliation des cautionnements à durée indéterminée.

La Cour de Cassation confirme là encore qu’en son dernier alinéa, l’article 22-1 de la Loi n’introduit aucune distinction selon le caractère déterminé ou indéterminé de la durée du cautionnement.

Cass Civ 3ème 14 septembre 2010 Pourvoi n° 09-14001 

La vigilance du bailleur est donc de mise, sous peine que l’engagement de caution disparaisse et soit réputé ne jamais avoir existé.

Le défaut de respect des obligations légales précitées risque alors de lui faire perdre sa garantie de règlement si son locataire s’avère défaillant…

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