Le 20/12/10

Les Baux d’habitation des logements privés non meublés sont encadrés par la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précisant les droits et obligations respectifs du preneur et du bailleur.

Au terme de son article 22, cette législation évoque la possibilité d’instaurer le versement d’un dépôt de garantie* à la charge du preneur* dans le contrat de location.

Cette consignation est un moyen pour le bailleur de se prémunir contre d’éventuels défauts de paiement ou toute autre inexécution de ses obligations par le locataire, au même titre que le cautionnement ou l’assurance garantissant les risques locatifs.

 Je vous propose d’évoquer de ce qu’il faut savoir sur le dépôt de garantie à travers cette synthèse.

Qu’est-ce que le dépôt de garantie ? 

Comme son nom l’indique, cette somme d’argent doit être déposée entre les mains du bailleur ou son mandataire aux fins de garantir le règlement des loyers, charges, frais éventuels de remise en état du logement et accessoires.

Ce dépôt n’est pas une avance sur loyer et ne doit pas se substituer au règlement de celui-ci car le preneur manquerait alors à ses obligations contractuelles.

Le bailleur peut donc imposer cette consignation à son locataire ou l’en dispenser, tout comme il choisit les modalités de règlement du loyer.

Mais si le bail stipule que le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois, aucun dépôt de garantie ne sera exigible.

Quel est le montant du dépôt ?

Conformément à la législation en vigueur depuis le 25 mars 2009, le dépôt de garantie «ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal ».

Ce montant est fixé de manière intangible pour toute la durée du bail et ses renouvellements.

Il ne peut donc souffrir aucune révision, à l’inverse des garanties prévues dans les baux commerciaux et professionnels prévoyant souvent une réévaluation annuelle ou triennale.

Quand le dépôt doit-il être versé et restitué ? 

Le dépôt de garantie est versé au bailleur ou son mandataire au moment de la signature du bail. A la fin du bail, il doit être restitué au preneur dans un délai de 2 mois à compter de la remise des clés.

Il est intéressant de noter que le dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire durant le bail.

Cependant, il produit des intérêts au taux légal, soit 0,65 % pour l’année 2010, à défaut de restitution à l’expiration du délai de deux mois précité.

La Cour de Cassation a eu l’occasion de préciser dans un arrêt du 8 décembre 2009 qu’«aucune disposition légale ne fait obligation au bailleur de justifier dans ce délai de deux mois des sommes qu’il entend déduire du montant du dépôt de garantie ».

Cass Civ 3ème 8 décembre 2009 Pourvoi n° 08-20340 

 Quelles sommes peuvent être imputées sur le dépôt de garantie ?

C’est évidemment la question de la restitution du dépôt de garantie qui nous amène à évoquer l’arrêté de compte entre les parties au contrat.

En effet, le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie une certaine somme en compensation de l’inexécution par le preneur de ses obligations.

Outre le règlement des loyers et charges, l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 rappelle que le preneur :

– répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

 – prend à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’état des lieux dressé contradictoirement le jour de la sortie permettra de déterminer les dégradations ayant pour origine soit l’usure normale du logement, soit le défaut de diligences du preneur.

Suite à la remise des clés, un arrêté de compte sera établi pour déterminer les sommes restant dues au propriétaire telles que la régularisation des loyers et des charges dus ou les frais de remise en état imputables au locataire.

Il faut cependant préciser qu’il appartient au bailleur de communiquer au preneur les justificatifs pour procéder aux déductions liés aux travaux de remise en état.

 Selon la Cour de Cassation, le bailleur n’a pas à présenter de factures car son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives.

Cass Civ 3ème 3 avril 2001 pourvoi n° 99-13668 

Cass Civ 3ème 2 octobre 2007 pourvoi n°06-18142 

Cependant, il doit justifier les sommes qu’il entend conserver, notamment par des devis professionnels ayant même force probatoire que les factures.

Que faire en cas de litige ? 

Il n’est pas rare que des difficultés surviennent entre bailleurs et preneurs lors de la restitution du dépôt de garantie ou de l’arrêté des comptes.

Afin de régler leurs litiges, l’une ou l’autre des parties peut alors saisir :

– soit la commission départementale de conciliation,

– soit la juridiction civile du lieu où est situé le logement.

En application de l’article R231-4 du Code de l’Organisation Judiciaire, c’est la juridiction de proximité qui sera compétente pour connaître, en dernier ressort, jusqu’à la valeur de 4 000 euros, des actions relatives à la restitution du dépôt de garantie.

* dépôt de garantie : il est souvent appelé caution. Mais la caution désigne la personne qui s’engage à garantir l’exécution d’un contrat par l’une des parties au profit de l’autre.

* preneur : synonyme de locataire.