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Les onze diagnostics de la vente immobilière pour un pronostic de sérénité

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Investir dans son premier appartement de jeune actif ou acquérir la maison rêvée qui accueillera la famille, un achat immobilier est toujours un acte important tant sur le plan matériel que personnel.

Le législateur s’est donc engagé depuis de nombreuses années dans une sécurisation des ventes d’immeubles d’habitation.

L’acquéreur bénéficie ainsi d’un droit de rétractation mais aussi d’un droit d’information sur les caractéristiques du bien qu’il souhaite acquérir afin d’en connaitre ses qualités et ses défauts et de se prémunir contre les risques de déconvenues foncières.

Aussi, l’article L 271-4 du Code de la construction et de l’Habitation prévoit l’établissement et la communication de onze documents obligatoires à caractère informatif annexés à la promesse de vente, ou à défaut à l’acte authentique de vente.

Si ces diagnostics mettent un peu de plombs dans l’aile du vendeur, elle évite à l’acheteur de toucher du bois pour ne pas se tromper sur son acquisition.

Ces onze diagnostics offrent un pronostic de sérénité, rassure sur l’état du bien immobilier et garantie des conditions de vie compatible avec une bonne santé.

1/ Le plomb :

Le plomb est un métal lourd qui a des effets toxiques s’il est ingéré ou inhalé et peut entrainer des troubles irréversibles pour la santé.

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) permet de faire un repérage des revêtements d’un bâtiment contenant du plomb et de dresser, le cas échéant, un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti conformément à l’article L 1334-5 du Code de la Santé Publique.

Cependant, il ne concerne que les immeubles à usage d’habitation construits avant le 1er janvier 1949 et, uniquement sur la partie privative de biens en copropriété.

Il a une durée de validité illimitée et doit être réalisé dans l’année précédant la promesse de vente ou l’acte authentique.

2/ L’amiante

L’amiante est un minéral fibreux résistant à l’action du feu qui peut se déposer dans les poumons et provoquer de graves maladies respiratoires.

L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante permet de repérer ce matériau dangereux dans l’immeuble vendu conformément à l’article L 1334-12-1du Code de la Santé Publique.

Il s’applique aux immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 et concerne les parties privatives ainsi que les parties communes des biens en copropriété.

Il a une durée de validité illimitée s’il a été réalisé après le 1er avril 2013.

3/ Les termites :

Les termites sont des insectes qui se nourrissent de bois et peuvent causer de graves dégradations notamment aux charpentes d’un bâtiment.

L’état relatif à la présence de termites permet de se renseigner sur la présence d’insectes xylophages dont l’acquéreur doit avoir connaissance conformément à l’article L 126-24 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Cependant, il n’est établi que si l’immeuble vendu est situé dans une zone déterminée par arrêté préfectoral comme étant infestée ou pouvant l’être à bref délai et porte uniquement sur la partie privative du lot de en copropriété.

Il a une durée de validité relative limitée à six mois.

4/ Le gaz :

Le gaz est un combustible servant à alimenter divers équipements à un usage domestique ou industriel.

L’état de l’installation intérieure de gaz en fonctionnement est exigé pour évaluer la sécurité des installations en place et les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes conformément à l’article L 134-9 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Il concerne uniquement les installations intérieures réalisées depuis plus de quinze ans et porte uniquement sur la partie privative du lot de en copropriété.

Il a une durée de validité relative limitée à trois ans.

5/ Létat des risques :

Le radon est un gaz radioactif concentré dans le sous-sol pouvant provoquer une irradiation des voies respiratoires à l’origine de lésions cellulaires.

L’état des risques naturels et technologiques dresse un bilan précis des dangers liés aux mouvements terrestres (sismologie), à l’action des éléments (érosion) et aux activités humaines (minières ou technologiques) auxquels le propriétaire du bien cédé est exposé conformément à l’article L 125-5 du Code de l’Environnement.

Cependant, il n’est établi que si l’immeuble vendu est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP), prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité, dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire, ou dans des zones concernées par un plan de prévention des risques miniers.

Il a une durée de validité relative limitée à six mois.

6/ L’énergie 

La préservation des ressources naturelles et la protection de l’environnement vont de paire avec la garantie de l’isolation du logement et l’assurance d’un habitat vivable.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document d’évaluation indiquant notamment la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, l’impact en terme d’émissions de gaz à effet de serre et classant l’immeuble de A à G selon ses performances conformément à l’article L 126-26 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Il s’applique à tous les immeubles d’habitation clos et couverts quelles que soient leurs situations géographiques ou leurs dates de construction.

Il est établi pour une durée de dix ans.

7/ L’électricité

L’électricité est une forme d’énergie servant à alimenter divers équipements à un usage domestique ou industriel.

L’état de l’installation intérieure d’électricité est exigé évalue la sécurité des installations en place et les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes conformément à l’article L 134-7 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Il concerne uniquement les installations intérieures réalisées depuis plus de quinze ans et porte uniquement sur la partie privative du lot de en copropriété.

Il a une durée de validité relative limitée à trois ans.

8/ L’assainissement

Le système d’assainissement est l’installation permettant la collecte, l’évacuation et le traitement des eaux usées grâce à un raccordement à l’égout ou une fosse autonome.

L’état des installations d’assainissement non collectif est destiné à vérifier la bon fonctionnement et la conformité de l’installation d’assainissement autonome conformément à l’article L 1331-11-1 du Code de la Santé Publique.

Cependant, il ne s’applique qu’aux immeubles non raccordée au réseau public de collecte des eaux usées s’il n’existe pas encore de réseau ou si le raccordement n’est techniquement pas réalisable.

Il a une durée de validité relative limitée à trois ans.

9/ Les mérules

Le mérule est un champignon poussant sur les bois ouvrés et en provoquant la pourriture de ce matériau de construction.

L’état relatif à la présence de mérules permet de se renseigner sur la présence de ce végétal destructeur dont l’acquéreur doit avoir connaissance conformément à l’article L 126-25 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Cependant, il n’est établi que si l’immeuble vendu est situé dans une zone déterminée par arrêté préfectoral comme étant infestée ou pouvant l’être à bref délai et porte uniquement sur la partie privative du lot de en copropriété.

Il a une durée de validité relative limitée à six mois.

10/ Le bruit

Le bruit est un ensemble de sons produits par des vibrations qui peut être à l’origine de nuisances auditives néfastes pour la santé.

L’état des nuisances sonores aériennes informe sur l’existence de nuisances liées aux environs des aérodromes conformément à l’article L 271-4 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Il concerne les biens immobiliers situés dans l’enceinte de l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes

Il a une durée de validité relative limitée à six mois.

11/ Le bois :

Le bois est une matière végétale formée par les fibres et les vaisseaux conduisant la sève des arbres utilisé comme combustible.

Le certificat attestant la conformité de l’appareil de chauffage aux bois assure une vérification de l’installation, de son utilisation ainsi que ses émissions de particules fines dans l’atmosphère conformément à l’article L 222-4 du Code de l’Environnement.

Il s’applique aux biens vendus situé dans le périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère.

Comment vérifier l’existence d’une servitude ?

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Lorsque l’on se porte acquéreur d’un bien immobilier, on souhaite réaliser son projet d’achat en toute sérénité et éviter les mauvaises surprises.

Obligatoires ou non, les diagnostics immobiliers permettent de se renseigner sur la présence de plomb, d’amiante, de termites ou de mérules.

Les vérifications concernant l’existence d’une éventuelle servitude grevant le fonds convoité relèvent, elle, d’une véritable enquête et d’investigations précises. Néanmoins l’examen de la situation peut facilement être ramené à la recherche de quatre preuves :

1/ La publicité :

Une distinction doit être opérée entre les servitudes de droit privé et les servitudes d’utilité publique :

Pour les premières, un titre est indispensable pour créer une servitude du fait de l’homme car c’est celui-ci qui constitue la charge et en précise l’étendue.

Le Service de la publicité foncière est témoin clé pour retrouver la trace de ce titre se rapportant à des droits réels immobiliers.

En effet, la création d’une servitude fait l’objet d’une publicité foncière puisque conformément à l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, « le actes portant ou constatant entre vifs la mutation ou la constitution de droits réels immobiliers » doivent être obligatoirement faire l’objet d’une publicité foncière.

Il suffit donc de présenter une demande au Service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble par formulaire accompagné du règlement de la contribution de sécurité immobilière due pour en prendre connaissance.

Pour les secondes, la limitation administrative au droit de propriété ressort d’une intervention de l’autorité publique dans un but d’utilité publique.

C’est un interrogatoire du plan local d’urbanisme ou de la carte communale du territoire concerné qui permettra de révéler les servitudes d’utilité publique qui y sont annexées.

Il suffit donc de consulter ces documents d’urbanisme auprès de la mairie du lieu de situation de l’immeuble pour en prendre connaissance.

2/ La situation de l’immeuble :

Certaines servitudes de droit privé dérivent de la situation naturelle des lieux comme le prévoient les articles 640 à 648 du Code Civil ou de voisinage mentionnées articles 649 à 685-1 du même code.

En effet, la configuration des fonds explique leur utilité et est un indice d’importance de leur existence légale telles que :

  • La servitude d’écoulement naturel des eaux,
  • Le droit d’usage des eaux de source,
  • Le droit au bornage et de clôture,
  • Les règles de plantation,
  • Les jours et vues sur le fonds voisin,
  • La servitude de passage en cas d’enclave,
  • La servitude d’écoulement des eaux d’irrigation,
  • Les règles de mitoyenneté.

Il suffit donc de se rapporter à la géographie et la topographie du lieu de situation de l’immeuble pour en prendre connaissance.

3/ Les actes antérieurs :

Le vendeur ou l’héritier d’un bien immobilier a lui-même acquis le bien d’un propriétaire antérieur qui l’a lui-même acquis d’un propriétaire antérieur.

Selon l’article 686 du Code Civil, « il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public ».

Ces servitudes du fait de l’homme laissent des empreintes indélébiles car elles ressortent d’une convention, d’un acte de vente, de partage ou de donation, c’est-à-dire d’un acte constitutif.

Même si elles n’ont pas fait l’objet de publicité, elles seront opposables à condition que le futur acte d’acquisition en porte les traces et en fasse mention ou qu’une décision de justice l’établit.

La connaissance de cet effet relatif est essentielle dans la recherche de potentielles charges immobilières réciproques ou non telles qu’un droit de passage ou une servitude de tours d’échelle.

Il suffit donc de se renseigner auprès du notaire qui garantit la bonne information des parties pour en prendre connaissance.

4/ La division antérieure du fonds :

L’établissement d’une servitude peut également ressortir de ce que l’on appelle la destination du père de famille.

Cette situation s’applique lorsque l’enquête révèle un propriétaire a réalisé, entre deux parties de son fonds ou entre deux parcelles lui appartenant, un aménagement.

Si cet aménagement subsiste alors que la propriété des deux parties du fonds ou des différentes parcelles est transférée à des propriétaires différents, ces circonstances sont à l’origine d’une charge immobilière.

Un propriétaire peut ainsi destiner tout ou partie de son fonds à l’usage ou à l’utilité d’une autre parcelle lui appartenant ou d’une partie de son fonds

Entre les mains du même propriétaire l’aménagement n’est que l’exercice du droit de propriété tandis qu’entre les mains de plusieurs propriétaires, il fait naitre une servitude.

A ce titre, les dispositions des articles 692 et 694 du Code Civil peuvent être résumées ainsi :

  • Les servitudes apparentes et continues s’établissent sans qu’il soit nécessaire de produire le titre de séparation.
  • Les servitudes apparentes et discontinues s’établissent à condition que le titre de séparation ne contienne aucune stipulation contraire à ces charges.
  • Les servitudes non apparentes et discontinues ne peuvent s’établir par la destination du père de famille.

Il suffit donc de rechercher l’information concernant une éventuelle division antérieure par une demande de renseignement cadastral auprès de la mairie du lieu de situation de l’immeuble pour en prendre connaissance.

La servitude, une charge utile

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Selon l’article 637 du Code Civil, « une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ».

Ainsi l’existence même de la servitude implique une relation entre deux terrains différents qui sont la propriété de deux personnes distinctes.

Cette charge créé ainsi un rapport entre deux immeubles : le fonds, celui qui en bénéficie, et le fonds servant, celui qui la supporte.

La charge contraint le propriétaire du fonds servant à accepter des obligations qui vont réduire ses droits.

A l’inverse, le propriétaire du fonds dominant est gratifié de prérogatives instituées par nécessité ou par convenance.

 

Malgré les sujétions qui naissent avec la servitude, il ne faut pas se méprendre sur sa nature.

Elle constitue, en effet, un droit réel et non un droit personnel : elle est liée au fonds et non à la personne.

Cette charge ne peut être imposée qu’à un fonds et pour un fonds, l’un des fonds servant nécessairement l’intérêt de l’autre.

La servitude est donc un accessoire indissociable du fonds servant et partage son sort car elle se transmet avec lui.

Il n’y a pas de quête du sens de l’existence dans ce domaine puisque la vie de cette charge est rattachée à son utilité.

C’est ainsi que l’article 639 du Code civil distingue trois types de servitudes en s’attachant à leur origine ou à leur mode d’établissement :

– les servitudes dérivant de la situation des lieux,
– les servitudes établies par la loi créées pour répondre à un objet public ou privé
– les servitudes établies par le fait de l’homme nées d’un accord entre propriétaires.

L’appréciation de l’utilité de la servitude est au cœur d’une jurisprudence fournie où le juge opère un contrôle entre la nécessite des obligations imposées par la charge et l’atteinte portée au droit de propriété.

Nul ne pouvant être contraint de céder sa propriété, les dispositions de l’article 637 du Code Civil doivent se concilier avec celles de l’article 545 du même code.

Ce principe a été récemment rappelé par la Cour de Cassation dans un arrêt du 6 juin 2019.

Les juges ont précisé que dès lors que la volonté des parties tenait, lors d’une vente, à imposer un service à un fonds au profit d’un autre fonds, les contractants ont souhaité instituer une servitude.

Ils ont confirmé la décision des juges d’appel ayant retenu la nullité d’une clause d’un acte instituant une servitude dès lors qu’elle revenait à interdire, en raison de la configuration des lieux, toute jouissance de la chose pour le propriétaire du fonds servant.

Cass. Civ. 3ème 6 juin 2019 Pourvoi n°18-14547

 

Ainsi, si la servitude peut limiter l’usage du bien servant au profit du fonds dominant par la ou les charges qu’elle met en œuvre, elle ne peut priver le propriétaire du fonds servant de toute utilité de son bien.

Une servitude ne peut donc être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété.

Cass. Civ. 3ème 24 mai 2000 Pourvoi n°97-22255

La Cour de Cassation avait déjà eu l’occasion de préciser qu’il appartient au juge du fond de rechercher si la convention instituant la servitude n’interdisait pas au propriétaire du fonds servant toute jouissance d’une partie de sa propriété.

Cass. Civ. 3ème 12 décembre 2007 Pourvoi n° 06-18288

La servitude qu’elle soit sa nature et qu’elle soit son origine doit donc se conjuguer avec les droits d’autrui tant au moment de sa création que lors de son exercice.